ขั้นตอนจำนอง และ ขั้นตอนขายฝาก : มีอะไรบ้าง แตกต่างกันยังไง

ขั้นตอนจำนอง และ ขั้นตอนขายฝาก สำหรับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ที่ดิน ไร่นา โกดัง โรงงาน แล้วต้องการนำสินทรัพย์ดังกล่าวไปเป็นส่วนหนึ่งของการหาเงินก้อนอาจกำลังมีข้อสงสัยว่าจะเลือกวิธีจำนองหรือวิธีขายฝากดี จึงขอพามาทำความเข้าใจพร้อมเปรียบเทียบข้อมูลแบบครบถ้วน รวมถึงยังแนะนำขั้นตอนจำนองและขั้นตอนขายฝาก เพื่อให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม เกิดผลลัพธ์น่าพึงพอใจตามจุดประสงค์ที่ตนเองต้องการมากที่สุด

ความแตกต่างระหว่างวิธีจำนอง และ วิธีขายฝากอสังหาริมทรัพย์

วิธีจำนอง หรือ การจำนอง คือ การนำอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่มีใบทะเบียนตามกฎหมายมาเป็นหลักค้ำประกันในการขอสินเชื่อ โดยผู้จำนองยังไม่ต้องส่งมอบสินทรัพย์ให้กับผู้รับจำนองและยังสามารถใช้งานสินทรัพย์นั้น ๆ ได้กระทั่งชำระหนี้ครบถ้วนตามข้อกำหนด ซึ่งระหว่างนั้นผู้รับจำนองจะได้รับดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทน อย่างไรก็ตามหากผิดนัดชำระหนี้หรือขาดการส่งดอกเบี้ยเกิน 5 ปี เจ้าหนี้ (ผู้รับจำนอง) สามารถดำเนินการฟ้องศาลเพื่อขอให้ศาลนำสินทรัพย์นั้นไปขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ได้และยังได้รับสิทธิ์รับชำระก่อนหนี้สินอื่น ๆ ด้วย

วิธีขายฝาก หรือ การขายฝาก คือ การที่ผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่มีมูลค่าไปขายให้กับผู้รับซื้อฝากพร้อมทำสัญญาในการไถ่ถอนสินทรัพย์ดังกล่าวคืนตามระยะเวลาที่กำหนด  และต้องไม่เกินที่กฎหมายกำหนดเอาไว้ (อสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 10 ปี สังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี) โดยสินทรัพย์นั้นจะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากทันทีจนกว่าผู้ขายฝากมีการไถ่ถอนภายหลัง และกรณีมีการผิดนัดไถ่ถอนคืนสินทรัพย์ดังกล่าวก็มีโอกาสตกเป็นของผู้รับซื้อฝากได้เลย 

ขั้นตอนจำนอง ทำอย่างไรบ้าง

1. ผู้จำนองเตรียมเอกสารต่าง ๆ ให้ครบถ้วนเพื่อส่งมอบกับผู้รับจำนอง เช่น เอกสารขอสินเชื่อการจำนอง สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน สลิปเงินเดือน Statement ธนาคารย้อนหลัง สำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาหนังสือสัญญาซื้อขาย หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์สินทรัพย์ เป็นต้น
2. ผู้รับจำนองทำการประเมินราคาสินทรัพย์ วงเงินการอนุมัติ และอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม
3. ผู้รับจำนองแจ้งรายละเอียดให้กับผู้จำนอง หากทั้ง 2 ฝ่ายตกลงก็สามารถทำสัญญาสินเชื่อกู้ยืมเงินและสัญญาจดจำนองที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน
4. ผู้จำนองรับเงินจากผู้รับจำนองได้เลยเป็นอันเสร็จสิ้นขั้นตอนจำนอง

ขั้นตอนขายฝาก ทำอย่างไรบ้าง

1. ผู้ขายฝากจัดเตรียมเอกสารที่ต้องใช้ให้ครบถ้วน เช่น หนังสือสัญญาขายฝากโดยรายละเอียดในหนังสือต้องระบุระยะเวลาไถ่ถอนให้ชัดเจนและต้องไม่เกินจากที่กฎหมายกำหนดเอาไว้ สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ Statement ย้อนหลัง เป็นต้น ส่งมอบให้กับผู้รับฝากซื้อ
2. ผู้รับซื้อฝากจะประเมินราคาสินทรัพย์ วงเงินที่พร้อมอนุมัติและอัตราดอกเบี้ยแจ้งให้กับผู้ขายฝากทราบ
3. เมื่อตกลงกันได้เรียบร้อยจะต้องไปดำเนินการทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝาก ณ สถานที่ที่กฎหมายกำหนดตามประเภทของสินทรัพย์นั้น ๆ เช่น ที่ดิน ต้องทำ ณ สำนักงานที่ดิน บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ต้องทำ ณ ที่ว่าการอำเภอของสถานที่นั้นตั้งอยู่ แต่ถ้าเป็นสินทรัพย์อื่นที่ไม่ได้กำหนดไว้ในกฎหมายสามารถเลือกสถานที่เองได้เลยแต่มีข้อแม้ว่าเมื่อมูลค่าเกิน 500 บาทขึ้นไป ต้องมีการทำหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมลงลายมือชื่อผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก หรืออาจมีการวางมัดจำ การชำระหนี้บางส่วนก็ได้
4. ผู้ขายฝากรับเงินจากผู้รับซื้อฝากได้เลย เป็นอันเสร็จสิ้นขั้นตอนขายฝาก

เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายระหว่างวิธีจำนอง และ วิธีขายฝาก

1. การจำนอง 

ค่าดำเนินการจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท ยกเว้นการจำนองเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินตามที่คณะรัฐมนตรีได้กำหนดเอาไว้จะมีค่าธรรมเนียม 0.5% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 100,000 บาท (จ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน) 

2. การขายฝาก

 ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝากอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมินสินทรัพย์ กรณีผู้ขายฝากถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ครบ 5 ปี ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือ ค่าอากรแสตมป์อัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่ากัน (เสียค่าอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น) และเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามอัตราที่กรมสรรพากรกำหนด

สรุป

ขั้นตอนจำนองและขั้นตอนขายฝากจริง ๆ แล้วมีความใกล้เคียงกัน แต่จะต่างกันในเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์สินทรัพย์ ไปจนถึงรายละเอียดอื่น เช่น ค่าใช้จ่าย การชำระหนี้หรือการไถ่ถอนสินทรัพย์ จึงต้องศึกษาพร้อมประเมินให้ดีว่าควรเลือกดำเนินการแบบไหนระหว่างวิธีจำนอง vs วิธีขายฝาก จึงจะคุ้มค่า ตอบโจทย์ความต้องการของตนเองมากที่สุด