ขายฝากและจำนอง แตกต่างกันยังไง ที่จริงแล้วการทำสัญญาทั้งสองแบบมีความแตกต่างกันอยู่ในแง่ของรายละเอียด โดยสามารถแบ่งได้เป็นรายละเอียดในส่วนของ เป้าหมายในการทำสัญญา ลักษณะสัญญา ระยะเวลาของสัญญา กรณีทำผิด และรายละเอียดที่จำเป็น
มาดูกันว่า มีส่วนไหนที่คล้ายกันและแตกต่างกันบ้าง
เป้าหมายในการทำสัญญาจำนองและขายฝาก
เป้าหมายหลักของการทำสัญญา ขายฝากและจำนอง เป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อใช้ในการกู้ยืมเงิน โดยเป็นการตกลงร่วมกัน ระหว่างเจ้าหนี้ และลูกหนี้
ส่วนหลักประกันที่นำมาใช้ค้ำก็คือ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ที่ดิน คอนโด ฯลฯ
ในส่วนของเป้าหมายหลักจึงคล้ายกัน
ความแตกต่างของการทำสัญญา จำนอง และ ขายฝาก
สัญญาจำนอง
ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์ให้ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้
สัญญาขายฝาก
ลูกหนี้จะต้องโอนทรัพย์ไปอยู่ในมือเจ้าหนี้
ดังนั้นความแตกต่างที่เด่นชัดและเป็นหัวใจสำคัญจึงอยู่ที่ การมอบสิทธิการครอบครองทรัพย์นั้นๆกับให้กับเจ้าหนี้ เมื่อครบกำหนดเวลาแล้วแต่ฝ่ายลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ เจ้าหนี้ก็จะได้สิทธิในการยึดทรัพย์นั้นทันที
สถานที่ทำสัญญา
การทำสัญญาทั้งของ จำนอง และ ขายฝาก จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น
ระยะเวลาในการทำสัญญา
สัญญาจำนอง
ตกลงเวลาที่จะชำระหนี้คืน พร้อมสินไถ่ ตามที่ตกลงกัน
สัญญาขายฝาก
ตกลงเวลาที่จะชำระหนี้คืนพร้อมสินไถ่ ตามที่ตกลงกัน แต่ขายฝากจะมีกฎหมายจำกัดไว้ว่าจะต้องเป็นเวลาไม่เกิน 10 ปี
ในกรณีที่มีการทำผิดสัญญา
สัญญาจำนอง
หากว่าครบสัญญาแล้ว สามารถจ่ายดอกเบี้ย เพื่อต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือฝ่ายผู้รับจำนองสามารถทำการขอฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบังคับจำนอง แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ได้ โดยในระหว่างที่โดนฟ้องบังคับจำนอง ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นจะไม่สามารถนำมาขายเองได้แล้ว
สัญญาขายฝาก
ลูกหนี้จะต้องมาขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากว่าพ้นกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ ตามกฎหมายแล้วก็ยังสามารถขยายเวลาขายฝากได้กี่ครั้งก็ได้ แล้วครั้งละนานเท่าใดก็ได้ แต่ระยะเวลารวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปี
ค่าจดทะเบียน
สัญญาจำนอง
เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 คิดจากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
สัญญาขายฝาก
เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 จากราคาประเมิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนดไว้
วงเงินในการอนุมัติ
สัญญาจำนอง
มักได้วงเงินประมาณ 30% ของราคาประเมิน
สัญญาขายฝาก
มักได้วงเงิน 40-70% ของราคาประเมิน
ขายฝากได้วงเงินมากกว่าเพราะอะไร??
สาเหตุที่การขายฝากทำให้ได้วงเงินมากกว่าการจำนอง เพราะสาเหตุด้านความเสี่ยงของเจ้าหนี้ เนื่องจากการขายฝากนั้นมีข้อแตกต่างจากการจำนองเนื่องจากเมื่อทำสัญญากันแล้ว เอกสารและสิทธิในทรัพย์นั้นจะถูกโอนย้ายไปอยู่กับเจ้าหนี้ ทำให้เจ้าหนี้แบกรับความเสี่ยงน้อยกว่า เพราะเมื่อลูกหนี้ผิดสัญญา ฝ่ายเจ้าหนี้จะได้รับทรัพย์นั้นมาอยู่ในกรรมสิทธิ์ทันที
แต่ในกรณีทำการจำนองแตกต่างออกไป เพราะทรัพย์ยังคงอยู่กับลูกหนี้ ดังนั้นหากมีการผิดนัดชำระ หรือไม่สามารถชำระหนี้ได้ เจ้าหนี้ยังไม่สามารถยึดทรัพย์นั้นได้ แต่จะต้องฟ้องบังคับทำให้มีการขึ้นศาล และมีค่าใช้จ่าย ใช้เวลา และมีความยุ่งยากกว่านั่นเอง ดังนั้นในกรณีของเจ้าหนี้ที่จะรับจำนองทรัพย์ ควรตั้งมีสภาพคล่องในระดับหนึ่ง หรือประเมินแล้วว่าลูกหนี้มีสภาพคล่องและศักยภาพที่จะชำระหนี้ได้นั่นเอง
ในแง่หนึ่งแล้ว การทำขายฝาก จึงค่อนข้างเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับเจ้าหนี้ ในขณะที่ลูกหนี้ก็มีโอกาสขอวงเงินได้มากกว่าด้วย แต่ก็ยังมีเรื่องที่ควรต้องพิจารณาก่อนทำสัญญา ไม่ว่าจะขายฝากหรือจำนองครับ
