กฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกับการขายฝากที่ดิน ที่ต้องรู้
การขายฝากที่ดินถือเป็นประเภทสินเชื่อที่ได้รับความนิยมมากสำหรับผู้มีที่ดินและต้องการนำสินทรัพย์ดังกล่าวมาหาเงินก้อนแบบเร่งด่วนโดยมีจุดมุ่งหมายที่จะไถ่ถอนที่ดินผืนดังกล่าวกลับมาเป็นของตนเองภายในระยะเวลาที่ถูกกำหนดเอาไว้ ขณะที่ผู้รับซื้อฝากก็จะได้ดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทน เพื่อความโปร่งใสและเข้าใจตรงกันของทั้ง 2 ฝ่าย จึงขอนำเอากฎหมายและข้อบังคับจาก พรบ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินทั้งเพื่อการเกษตรและที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งกรมที่ดินได้จัดทำขึ้นใหม่มาบอกเล่ากันแบบเข้าใจง่าย
กฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกับการขายฝากที่ดิน
- เมื่อมีการขายฝาก กรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนภายใต้ข้อตกลงว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนสินทรัพย์นั้นคืนได้ในระยะเวลาที่กำหนด แต่ต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่วันจดทะเบียน ภายในระยะเวลาดังกล่าวผู้ขายฝากไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ทุกเมื่อ แต่ถ้าเลยกำหนดกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากแบบเด็ดขาด แต่ก็ยังซื้อคืนได้ในราคาที่มีการตกลงกัน
- ผู้ขายฝากยังคงใช้ประโยชน์จากที่ดินได้จนถึงวันหมดสิทธิ์ไถ่ถอน โดยผู้รับซื้อฝากจะได้ดอกเบี้ยไม่เกินปีละ 15% ที่ตกลงกันไว้เท่านั้น
- หากระยะเวลาไถ่ถอนทำไว้ไม่เกิน 10 ปี และผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ตามกำหนดแรกสามารถตกลงกับผู้รับซื้อฝากเพื่อขยายระยะเวลาได้ โดยต้องมีหนังสือลงลายมือชื่อ 2 ฝ่าย เซ็นต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนได้โดยไม่ใช่ความผิดของตนเอง ผู้ขายฝากสามารถวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินทุกจังหวัดหรือที่มีการจดทะเบียนขายฝาก ไม่เกิน 30 วัน หลังวันครบกำหนด
- ก่อนครบกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนตั้งแต่ 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดเวลาและมูลค่าการไถ่ถอนกับผู้ขายฝากพร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากหรือสำเนาขยายระยะเวลาด้วยการส่งหนังสือผ่านไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ หากไม่มีการแจ้งผู้ขายฝากสามารถยืดระยะเวลาออกไปได้อีกไม่เกิน 6 เดือน
- การจดทะเบียนไถ่ถอนและการใช้สิทธิ์ไถ่ถอนเป็นคนละส่วน อธิบายง่าย ๆ คือ สามารถใช้สิทธิ์ไถ่ถอนแล้วค่อยจดทะเบียนไถ่ถอนภายหลังได้แต่ห้ามเกินกำหนดสัญญา
- เมื่อไถ่ถอนเรียบร้อย กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ขายฝากทันที โดยสามารถนำหลักฐานและหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินแสดงต่อเจ้าหน้าที่พร้อมจดทะเบียนไถ่ถอนฝ่ายเดียวได้ แต่ถ้าไม่มีหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินให้ใช้หลักฐานการวางทรัพย์แสดงต่อเจ้าหน้าที่สำหรับอายัดทรัพย์ทันที ไม่ให้เกิดการทำนิติกรรมต่อ
- หากผู้รับซื้อฝากไม่ได้แจ้งระยะเวลาไถ่ถอนตามข้อ 5 และผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนได้ใน 6 เดือน ผู้รับซื้อฝากต้องทำหลักฐานการไถ่ถอนโดยระบุว่ามีการไถ่ถอนวันไหนและยินยอมให้ไถ่ถอนได้ พร้อมรับรองด้วยว่า ผู้ซื้อฝากมิได้ทำหนังสือแจ้งผู้ขายฝากเรื่องวันครบกำหนด
สรุป
นี่คือกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกับการขายฝากที่ดิน ซึ่งผู้ที่จะทำการขายฝากและรับซื้อฝากจำเป็นต้องรู้เอาไว้เพื่อไม่ให้เกิดการเสียเปรียบหรือมีข้อผิดพลาดจนอาจทำให้ไม่ได้รับในสิ่งที่ควรเป็น อย่าลืมอ่านข้อมูลให้ดีก่อนทำสินเชื่อหรือธุรกรรมด้วย
