การจำนอง คืออะไร มีข้อดีข้อเสียอย่างไร เมื่อดำเนินการอย่างไร เช็กเลย!

เมื่อพูดถึงการทำสินเชื่อเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทุกคนคงคุ้นเคยกับคำว่า “จำนอง” อยู่พอสมควร เช่น จำนองบ้าน จำนองที่ดิน แต่เพื่อสร้างความเข้าใจอย่างถูกต้องมากขึ้นก่อนดำเนินการดังกล่าว จึงอยากพามาทำความรู้จักกันอย่างชัดเจนว่าการจำนองคืออะไร มีข้อดี-ข้อเสียอย่างไรบ้าง เพื่อให้การตัดสินใจเป็นไปอย่างถูกต้อง เหมาะสม ไม่เกิดข้อผิดพลาดหรือข้อเสียเปรียบอื่น ๆ ตามมาภายหลัง

การจำนอง คืออะไร

คือ กระบวนการทางการเงินประเภทหนึ่งโดย “ผู้จำนอง” ต้องนำเอาอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด อาคารพาณิชย์ ไปจดทะเบียนหรือตราไว้กับอีกบุคคลหนึ่งซึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” มีจุดประสงค์สำคัญเพื่อประกันการขอสินเชื่อ การชำระหนี้ โดยผู้จำนองยังไม่จำเป็นต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้กับผู้รับจำนองและยังสามารถใช้งานสินทรัพย์นั้น ๆ ได้ภายใต้สิทธิ์ที่ถูกกำหนดไว้กระทั่งมีการชำระหนี้ครบถ้วนตามสัญญา ซึ่งในระหว่างการจำนองผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้จะได้รับดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทนตามเงื่อนไขที่ระบุไว้

ทั้งนี้ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่ใช้จำนองเท่านั้น หรือกรณีไม่ใช่เจ้าของเองก็ต้องได้รับการมอบอำนาจจากเจ้าของสินทรัพย์ดังกล่าวโดยตรง โดยผู้จำนองอาจเป็นตัวลูกหนี้เองหรือตัวบุคคลภายนอกก็ได้ (กรณีเป็นผู้ประกันให้กับลูกหนี้) ขณะที่ผู้รับจำนองก็เป็นได้ทั้งนิติบุคคล เช่น ธนาคาร บริษัทสินเชื่อ สถาบันการเงินต่าง ๆ ฯลฯ และบุคคลธรรมดา

อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถจำนองได้ มีอะไรบ้าง

ตามหลักการแล้วอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำไปจำนองมักเป็นกลุ่มสินทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด อาคารพาณิชย์ สิ่งปลูกสร้าง โกดัง โรงงาน ไร่นา โรงเรือน อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น เรือกลไฟ แพ เรือกำปั้น สัตว์พาหนะ หากมีการจดทะเบียนไว้ก็มีสิทธิ์นำไปใช้จำนองได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับผู้รับจำนองจะรับดำเนินการหรือไม่

หากลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้จะเป็นอย่างไร

หากลูกหนี้ (ผู้จำนอง) ไม่ชำระหนี้ตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ เจ้าหนี้ (ผู้รับจำนอง) สามารถคิดดอกเบี้ยได้เท่ากับการกู้เงินถูกกฎหมาย (ประมาณ 15% ต่อปี) อย่างไรก็ตามหากลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี เจ้าหนี้สามารถดำเนินการตามกฎหมายด้วยการฟ้องร้องต่อศาลเพื่อให้ศาลบังคับลูกหนี้นำสินทรัพย์ดังกล่าวไปขายทอดตลาด ณ กรมบังคับคดี (เจ้าหนี้ต้องมีหนังสือบอกลูกหนี้ล่วงหน้าให้รับทราบอย่างน้อย 1 เดือน) เพื่อนำเงินมาชำระให้กับเจ้าหนี้ซึ่งเจ้าหนี้ที่เป็นผู้รับจำนองจะได้รับสิทธิพิเศษในการรับชำระหนี้จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ก่อนเจ้าหนี้คนอื่น

ข้อดีของการจำนอง

• เป็นการทำธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย ค่าใช้จ่ายดำเนินการถูกมากเพียงแค่ 1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท ยกเว้นการจำนองเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินตามที่คณะรัฐมนตรีได้กำหนดเอาไว้จะมีค่าธรรมเนียม 0.5% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 100,000 บาท (จ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน) และห้องชุดหรือคอนโดต่างๆ จะคิดวงเงินจำนองจริง ไม่มีเพดาน
• ผู้จำนองจะได้รับเงินก้อนจากการนำอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไปใช้จำนองและนำเงินมาทำประโยชน์ตามที่ตนเองต้องการ เช่น ลงทุนทำธุรกิจ 
• ในกรณีที่ผู้จำนองไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามเงื่อนไขที่ตกลงเอาไว้ ผู้รับจำนองจะยังไม่สามารถยึดอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไปได้ในทันทีเนื่องจากกรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์ยังคงเป็นของผู้จำนองหรือเจ้าของเดิมอยู่

ข้อเสียของการจำนอง

ข้อเสียของการจำนองจะแบ่งได้ทั้ง 2 ฝั่ง โดยฝั่งผู้จำนองมักได้วงเงินก้อนน้อยเฉลี่ยแล้วประมาณ 30% ของราคาประเมิน และหากมีการยึดทรัพย์เกิดขึ้นนั่นหมายถึงผู้จำนองเองจะเป็นฝ่ายขาดทุนทันที 

ขณะที่ฝั่งผู้รับจำนองหากผู้จำนองไม่ชำระหนี้ตามข้อกำหนดต้องยุ่งยากในการฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบังคับขายทอดตลาดสินทรัพย์ดังกล่าว และมีระยะเวลานานมากกว่าที่จะได้รับชำระหนี้แบบครบถ้วน หรือนำสินทรัพย์นั้น ๆ มาเป็นของตนเอง

การไถ่ถอนจำนอง คืออะไร

การไถ่ถอนจำนอง คือ การที่ผู้จำนองสามารถชำระหนี้ให้กับผู้รับจำนองได้ครบถ้วนทั้งหมดแล้ว ผู้รับจำนองต้องดำเนินการจดทะเบียนถอนการจำนองออกจากทะเบียนเพื่อให้การจำนองถูกระงับตามกฎหมาย

การบังคับจำนอง คืออะไร

การบังคับจำนอง คือ การที่ผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) ใช้สิทธิ์ในการยึดอสังหาริมทรัพย์จากผู้จำนอง (ลูกหนี้) เพื่อออกขายทอดตลาดสำหรับชำระหนี้โดยต้องเป็นไปตามข้อกำหนดที่กฎหมายได้ระบุเอาไว้

สรุป

การจำนองถือเป็นอีกรูปแบบหนึ่งของกระบวนการทางการเงินหรือการทำธุรกรรมโดยผู้จำนอง (ลูกหนี้) นำอสังหาริมทรัพย์ของตนเองมาทำการจำนองกับผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) เพื่อนำเงินก้อนไปใช้ประโยชน์ตามความต้องการ และต้องทำการผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยให้ครบถ้วนตามเงื่อนไขที่กำหนด ไม่เช่นนั้นเจ้าหนี้มีสิทธิ์ในการนำเอาสินทรัพย์ดังกล่าวไปดำเนินการขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ได้ ดังนั้นก่อนทำการจำนองต้องวางแผนให้รอบคอบเพื่อความคุ้มค่าและลดความเสี่ยงต่อการสูญเสียทรัพย์สินในอนาคต