ขายฝาก คืออะไร ? มีข้อดีข้อเสียเมื่อดำเนินการอย่างไรบ้าง

ในการหาเงินก้อนโดยใช้ทรัพย์สินของตนเองเป็นหลักค้ำประกันจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับเงินดังกล่าวมาใช้ตามความต้องการ ซึ่งรูปแบบของ “การขายฝาก” จึงมักเป็นอีกทางเลือกที่ได้รับความนิยม แต่ก่อนจะเริ่มดำเนินการดังกล่าวมาทำความรู้จักกันอย่างละเอียดเลยว่า การขายฝากคืออะไร มีข้อดีข้อเสียแบบไหนบ้าง รวมถึงข้อมูลอื่น ๆ เพิ่มเติมเพื่อช่วยให้การตัดสินใจง่ายขึ้น ลดโอกาสเสี่ยงที่จะเกิดข้อผิดพลาดในอนาคตของตนเอง

การขายฝาก คืออะไร

การขายฝาก คือ รูปแบบหนึ่งของกระบวนการทางการเงินในลักษณะของการขายสินทรัพย์ที่ “ผู้ขายฝาก” เป็นเจ้าของเองขายให้กับ “ผู้รับซื้อฝาก” โดยจะมีการทำสัญญาข้อตกลงระบุเงื่อนไขสำหรับไถ่ถอนสินทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด (ไม่เกินระยะเวลาที่กฎหมายระบุไว้) ทั้งนี้กรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์นั้น ๆ จะเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีจนกว่าจะมีการไถ่ถอนคืน

สินทรัพย์ที่สามารถขายฝากได้ มีอะไรบ้าง

สินทรัพย์ทุกประเภทที่ผู้ขายฝากเป็นเจ้าของสามารถนำมาขายฝากได้ทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน ไร่นา โกดัง โรงงาน คอนโด อาคารพาณิชย์ ยานพาหนะ ทองคำ เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องประดับ มือถือ ฯลฯ อย่างไรก็ตามมีเงื่อนไขเกี่ยวกับแบบสัญญาขายฝากตามประเภทของสินทรัพย์แตกต่างกันออกไป โดยสรุปง่าย ๆ ดังนี้

1. การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (สินทรัพย์เคลื่อนที่ไม่ได้) หากเป็นกลุ่มที่ดินต้องทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝากกับเจ้าพนักงานที่ดิน หากเป็นที่อยู่อาศัยต้องทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝาก ณ ที่ว่าการอำเภอของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ หากไม่ปฏิบัติตามนี้สัญญาจะไม่มีผลบังคับทางกฎหมาย
2. การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ (สินทรัพย์เคลื่อนที่ได้ และมีการกำหนดไว้เป็นพิเศษต้องทำสัญญาและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่) เช่น เรือ ต้องทำสัญญาและจดทะเบียนที่กรมเจ้าท่า สัตว์พาหนะหรือแพต้องทำสัญญาและจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ หากไม่ทำตามนี้สัญญาจะไม่มีผลบังคับทางกฎหมาย
3. การขายฝากสังหาริมทรัพย์ธรรมดา หรือสินทรัพย์ทั่วไป (สินทรัพย์เคลื่อนที่ได้ ยกเว้นเรือ แพ สัตว์พาหนะ) หากมีราคาตั้งแต่ 500 บาทขึ้นไป ต้องมีการทำหนังสือหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรโดยผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากลงลายมือชื่อของตนเองเอาไว้ในเอกสารดังกล่าว หรืออาจมีการวางมัดจำ การชำระหนี้บางส่วน หากไม่ทำตามนี้สัญญาจะไม่มีผลบังคับทางกฎหมาย

ระยะเวลาของการไถ่ถอนสินทรัพย์จากการขายฝาก

1. สินทรัพย์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด ไร่นา ฯลฯ มีระยะเวลากำหนดไถ่ถอนได้ไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่วันที่มีการทำธุรกรรมขายฝาก แม้ไม่ได้มีการระบุระยะเวลาชัดเจนเอาไว้ หรือกำหนดเอาไว้เกิน 10 ปี แต่กฎหมายจะให้เวลาเพียง 10 ปี เท่านั้น
2. สินทรัพย์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ และสังหาริมทรัพย์ (สินทรัพย์ทั่วไปอื่น ๆ) มีระยะเวลากำหนดไถ่ถอนได้ไม่เกิน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่มีการทำธุรกรรมขายฝาก แม้ไม่ได้มีการระบุระยะเวลาชัดเจนเอาไว้ หรือกำหนดเอาไว้เกิน 3 ปี แต่กฎหมายจะให้เวลาเพียง 3 ปี เท่านั้น

ข้อดีของการขายฝาก (ผู้ขายฝาก)

• ผู้ขายฝากได้เงินก้อนจากการนำเอาสินทรัพย์นั้น ๆ ไปขายทันทีภายในเวลาอันรวดเร็วเมื่อเทียบกับการต้องกู้เงินธนาคาร และยังมีโอกาสในการไถ่ถอนสินทรัพย์ดังกล่าวกลับคืนมาเป็นของตนเองภายในระยะเวลาที่กำหนดเอาไว้
• วงเงินที่ผู้ขายฝากจะได้รับมีมูลค่าสูงประมาณ 40-70% ของราคาประเมินสินทรัพย์ประเภทนั้น ๆ
• ไม่ติดปัญหาเรื่องการเช็กเครดิตบูโร เช็กแบล็กลิสต์ และไม่ต้องใช้คนค้ำประกัน

ข้อเสียของการขายฝาก

จะเป็นเรื่องของค่าใช้จ่ายที่ต้องดำเนินการโดยเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝากในอัตรา 2% ของราคาประเมินสินทรัพย์ หากผู้ขายฝากถือครองอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือ ค่าอากรแสตมป์อัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่ากัน (หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์) และยังมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามราคาประเมินในอัตราที่กรมสรรพากรกำหนดด้วย 

ข้อเสียอีกเรื่องคือกรณีเจอผู้รับซื้อฝากที่ต่อรองยาก เมื่อถึงกำหนดไถ่ถอนคืนแต่ผู้ขายฝากอยากขอยื่นเวลาออกไปอีกซึ่งยังคงอยู่ภายใต้ระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด อาจทำได้ยากและมีสิทธิ์เสียสินทรัพย์นั้นได้ทันที

สรุป

การขายฝากเป็นอีกรูปแบบการทำธุรกรรมที่ผู้ขายฝากนำเอาสินทรัพย์ของตนเองไปขายฝากไว้กับผู้รับซื้อฝาก โดยจะมีระยะเวลาไถ่ถอนคืนไม่เกินที่กฎหมายกำหนด แต่ระหว่างนั้นกรรมสิทธิ์ต้องตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก โดยผู้ขายฝากจะได้วงเงินสูง ดำเนินการรวดเร็ว แต่ต้องทำสัญญาและจดทะเบียนตามที่กฎหมายกำหนดเอาไว้เพื่อให้สัญญาบังคับใช้งานได้