ที่ต้องรู้ เกี่ยวกับ การขายฝากบ้าน การขายฝากที่ดิน คนที่มีอสังหาริมทรัพย์อย่างบ้านหรือที่ดิน หากต้องการนำไปใช้เป็นหลักประกันเพื่อกู้ยืมสินเชื่อแบบเร่งด่วน ได้เงินเร็วทันใจ การเลือกขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน เป็นวิธีที่ตอบโจทย์อย่างมาก ด้วยขั้นตอนที่สะดวก ไม่ซับซ้อน ไม่จำเป็นต้องตรวจเช็กเครดิตบูโร แบล็กลิสต์ใด ๆ ให้วุ่นวาย อย่างไรก็ตามเพื่อการสร้างความเข้าใจอย่างถูกต้องจึงขอรวมทุกเรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับการขายฝากสินทรัพย์ 2 ประเภทนี้แบบละเอียดมากที่สุด
การขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน มีความแตกต่างกันหรือไม่?
การขายฝากบ้าน และการขายฝากที่ดิน ถือเป็นรูปแบบของการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ลักษณะเดียวกันนั่นคือสินทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ ผู้ขายฝากจะต้องเป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินผืนดังกล่าวและทำการขายฝากให้กับผู้รับซื้อฝาก พร้อมด้วยการทำสัญญาระบุเงื่อนไขระยะเวลาสำหรับไถ่ถอนสินทรัพย์คืนภายในระยะเวลาที่กำหนด (ต้องไม่เกิน 10 ปี ตามกฎหมายสำหรับสินทรัพย์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์) เมื่อดำเนินการเรียบร้อยกรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์นั้น ๆ จะเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีจนกว่าจะมีการไถ่ถอนคืน และถ้าไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดสินทรัพย์และกรรมสิทธิ์ทั้งหมดจะเปลี่ยนเป็นของผู้รับซื้อฝากถาวร
ข้อดีของการขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน มีอะไรบ้าง
- สามารถดำเนินการขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดินได้ทันที ไม่ต้องเช็กเครดิตบูโร แบล็กลิสต์ใด ๆ ไม่มีการใช้บุคคลค้ำประกัน
- ได้เงินก้อนภายในเวลาอันรวดเร็วเมื่อเทียบกับการขอสินเชื่อธนาคารประเภทอื่น และยังไม่มีการเสียบ้านหรือที่ดินใด ๆ หากสามารถไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด
- ได้วงเงินจากการประเมินโดยผู้ขายฝากสูง ซึ่งปกติแล้วมักอยู่ราว 40-70% ของราคาประเมินบ้านหรือที่ดิน
- ยังมีสิทธิ์ในการไถ่ถอนบ้านและที่ดินดังกล่าวคืนกลับมาเป็นของตนเองได้ดังเดิมหากดำเนินการไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนด
- มีความปลอดภัยสูงมาก เพราะส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะเป็นธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่มีความน่าเชื่อถือและยังมีภาครัฐเป็นตัวกลางในการควบคุมดูแลโดยเฉพาะเรื่องอัตราดอกเบี้ย (ไม่เกิน 15% ต่อปี) และข้อกำหนดด้านระยะเวลาไถ่ถอนที่ชัดเจน
ข้อเสียของการขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน
ด้านข้อเสียของการขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน มักถูกมองในเรื่องค่าใช้จ่ายที่ต้องดำเนินการโดยผู้ขายฝากต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝากในอัตรา 2% ของราคาประเมินบ้านหรือที่ดิน กรณีถือครองบ้านหรือที่ดินนั้น ๆ ยังไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือ ค่าอากรแสตมป์อัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่ากัน (เสียอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์) รวมถึงเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามราคาประเมินในอัตราที่กรมสรรพากรกำหนดด้วย
การทำสัญญาขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน
หากเป็นสัญญาขายฝากบ้านจะต้องทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝาก ณ ที่ว่าการอำเภอ ตามที่อยู่ของบ้านหลังนั้น ๆ ส่วนสัญญาขายฝากที่ดินต้องทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝาก ณ สำนักงานที่ดินในพื้นที่ของที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ ขณะที่รายละเอียดทั้งหมดที่ควรมีในสัญญาขายฝากทั้งบ้านและที่ดิน ประกอบไปด้วย
- ชื่อ – ที่อยู่ ของทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก
- วันที่ทำการขายฝาก
- ข้อมูลของบ้านหรือที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์สำหรับการขายฝาก เช่น ขนาด ตำแหน่งที่ตั้ง
- ราคาขายฝากที่มีการตกลงเอาไว้เรียบร้อยระหว่าง 2 ฝ่าย
- อัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่อปีหลังมีการตกลงเอาไว้เรียบร้อยระหว่าง 2 ฝ่าย หรือระบุอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยออกมาต่อเดือนด้วยก็ยิ่งเข้าใจง่ายขึ้น (อาจมีการระบุช่องทางการจ่ายไว้ด้วยก็ได้เช่นกัน)
- ราคาค่าไถ่ถอนที่ดินคืนของผู้ขายฝาก
- วันครบกำหนดที่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนบ้านหรือที่ดินคืนได้ (ไม่เกิน 10 ปี นับจากวันทำการขายฝาก)
สรุป
การขายฝากบ้านและการขายฝากที่ดินเป็นรูปแบบของธุรกรรมทางการเงินในลักษณะแบบเดียวกันเนื่องจากสินทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทนี้ถูกจัดอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือผู้ขายฝากต้องตกลงรายละเอียดทุกอย่างกับผู้รับซื้อฝากให้ครบถ้วน เช่น วงเงินที่ได้รับจากราคาประเมิน ระยะเวลาการไถ่ถอนคืน อัตราดอกเบี้ย ฯลฯ เพื่อให้มั่นใจว่าการทำสัญญาขายฝากเกิดความเป็นธรรมและรับรู้ร่วมกันระหว่าง 2 ฝ่าย ลดการเกิดปัญหาอื่นตามมาในอนาคต
