การซื้อขายที่ดินไม่ได้มีแค่ราคาตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเท่านั้น แต่ยังมี ค่าโอนที่ดิน และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ สำหรับปี 2568 ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีการปรับเปลี่ยนหรือไม่ และต้องคำนวณอย่างไร บทความนี้จะอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับ ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ทุกรายการ เพื่อให้ทุกฝ่ายสามารถวางแผนงบประมาณได้อย่างถูกต้อง
1. ค่าโอนที่ดินคืออะไร และใครต้องจ่าย?
ค่าโอนที่ดิน เป็นค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ หรือจะแบ่งกันจ่าย โดยปกติ ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินประกอบด้วย:
- ค่าธรรมเนียมการโอน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- อากรแสตมป์
แต่ละรายการมีเงื่อนไขและวิธีคำนวณที่แตกต่างกัน เรามาดูกันว่าค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทคิดอย่างไร
2. รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินปี 2568
1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน
เป็นค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บจากผู้ที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์
- อัตราค่าธรรมเนียม: 2% ของราคาประเมินที่ดิน (โดยกรมธนารักษ์)
- ผู้รับผิดชอบ: ตามข้อตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย
ตัวอย่างการคำนวณ
หากราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 2,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมการโอนจะเท่ากับ:
2,000,000 x 2% = 40,000 บาท
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีนี้คำนวณจากราคาประเมินที่ดินและระยะเวลาการถือครองของผู้ขาย
- หากเป็น บุคคลธรรมดา จะคิดเป็น ภาษีเงินได้แบบขั้นบันได
- หากเป็น นิติบุคคล จะคิดเป็น อัตราภาษีนิติบุคคล (โดยปกติ 20% ของกำไร)
ตัวอย่างการคำนวณ
สมมติว่าเจ้าของถือครองที่ดินมานาน 5 ปี และราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 2,000,000 บาท ต้องคำนวณภาษีจากฐานรายได้ตามอัตราก้าวหน้า (เช่น 5-10%)
โดยปกติสำนักงานที่ดินจะช่วยคำนวณภาษีนี้ให้ในวันทำการโอน
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- อัตราภาษี 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาขาย (เลือกที่สูงกว่า)
- กรณีที่ต้องจ่าย:
- หากขายที่ดินภายใน 5 ปี นับจากวันที่ได้รับโฉนด
- หากเป็น นิติบุคคล ที่ขายที่ดิน
หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาและถือครองที่ดินเกิน 5 ปี หรือได้รับมรดก จะได้รับการยกเว้น
ตัวอย่างการคำนวณ
ราคาประเมินที่ดิน 2,000,000 บาท คิดภาษีธุรกิจเฉพาะ : 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท
4. อากรแสตมป์
- คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (เลือกที่สูงกว่า)
- ใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ตัวอย่างการคำนวณ ราคาประเมินที่ดิน 2,000,000 บาท คิดอากรแสตมป์ : 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท
3. ใครต้องจ่ายค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน?
โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่โดยปกติจะมีรูปแบบการแบ่งค่าใช้จ่ายที่นิยมใช้กันดังนี้
| ประเภทค่าใช้จ่าย | ผู้รับผิดชอบตามปกติ |
| ค่าธรรมเนียมการโอน (2%) | ผู้ซื้อหรือแบ่งกันจ่าย |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ (0.5%) | ผู้ขาย (ถ้าได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ) |
4. ตัวอย่างคำนวณค่าโอนที่ดินจริง
สมมติว่ามีการซื้อขายที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท และราคาขายจริงอยู่ที่ 2,500,000 บาท โดยผู้ขายถือครองที่ดินมาแล้ว 4 ปี ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น :
| รายการ | คำนวณจาก | จำนวนเงิน |
| ค่าธรรมเนียมการโอน (2%) | 2,000,000 x 2% | 40,000 บาท |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | คิดตามฐานภาษีบุคคลธรรมดา | ประมาณ 50,000 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) | 2,500,000 x 3.3% | 82,500 บาท |
| อากรแสตมป์ | – | ไม่ต้องจ่าย
(เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) |
| รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด | – | 172,500 บาท |
5. ข้อควรรู้เกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน
- ราคาประเมินที่ดินอัปเดตทุก 4 ปี โดยกรมธนารักษ์ ควรตรวจสอบราคาล่าสุดก่อนคำนวณ
- สามารถเช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้ ผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์ (www.treasury.go.th)
- หากต้องการลดค่าใช้จ่าย สามารถตกลงให้ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งค่าใช้จ่ายกันได้
- ที่ดินมรดก ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในบางกรณี
สรุป
การโอนที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลายรายการ ทั้งค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรแสตมป์ ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินและระยะเวลาการถือครองของผู้ขาย หากต้องการซื้อขายที่ดิน ควรศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับ ค่าโอนที่ดิน และวางแผนค่าใช้จ่ายล่วงหน้า โดยสามารถตรวจสอบ ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน กับสำนักงานที่ดินหรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์เพื่อให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่มีค่าใช้จ่ายเกินความคาดหมาย
