ปี 2568 กลายเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเผชิญกับภาวะซบเซารุนแรงที่สุดในรอบสองทศวรรษ แม้จะผ่านวิกฤตโควิดมาได้ แต่ปีนี้กลับเต็มไปด้วยแรงกดดันทางเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น กำลังซื้อที่อ่อนแรง และภาวะตลาดที่อิ่มตัว ทำให้หลายฝ่ายเริ่มตั้งคำถามว่า “ฟองสบู่กำลังจะแตกหรือไม่?” ในบทความนี้ เราจะพาคุณสำรวจว่าเกิดอะไรขึ้นกับตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2568 และอะไรคือสัญญาณเตือนที่ทุกคนไม่ควรละเลย
สัญญาณชัด: ปี 2568 ไม่ใช่แค่ “ขาลง” แต่คือ “จุดเปลี่ยน”
1. อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ฉุดตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวหนัก
ตลอดปี 2567-2568 ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยหลายครั้งเพื่อต่อกรกับเงินเฟ้อ ส่งผลให้
- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้พุ่งทะลุ 7%
- ยอดอนุมัติสินเชื่อบ้านลดลงกว่า 25%
- กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกหายจากตลาดเกือบครึ่ง
2. ฟองสบู่คอนโดเริ่มปรากฏ: ขายไม่ออก-ปล่อยเช่าไม่ได้
โครงการคอนโดใหม่ที่เคยผุดขึ้นมากมายในช่วงปี 2560–2565 เริ่มเผชิญปัญหา
- Supply ล้นตลาด ในเมืองใหญ่
- ราคาขาย “ทรงตัว” หรือ “ลดลง”
- ค่าเช่าไม่คุ้มค่าการลงทุนในบางทำเล
นักลงทุนที่หวังเก็งกำไรเริ่มถอนตัว และบางรายเริ่มขายตัดขาดทุน
3. “ใครตัด คนนั้นรอด”: เมื่อธุรกิจต้องกล้าทิ้ง เพื่อรักษาชีวิต ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก-ลดต้นทุนอย่างหนัก
ในภาวะวิกฤตที่ไม่มีใครแน่ใจว่าจะสิ้นสุดเมื่อไหร่ แนวคิดแบบ “อยู่เฉย ๆ เดี๋ยวก็ผ่านไป” อาจไม่ช่วยอะไร ในทางตรงกันข้าม หลายธุรกิจอสังหาฯ ที่ยังยึดติดกับแผนเดิม โครงการเดิม หรือความหวังเก่า ๆ กลับกำลังจมลึกลงเรื่อย ๆ ต่างจากผู้ประกอบการบางรายที่ “กล้าตัดแขนตัดขา” — ยอมขายขาดทุนบางยูนิต ยอมเลิกโปรเจกต์บางทำเล หรือยอมลดขนาดองค์กร เพื่อรักษา “ตัวตนหลัก” ให้อยู่รอดในสมรภูมิจริง
เพราะในสงครามเศรษฐกิจแบบนี้ “ใครตัด คนนั้นรอด” และคนที่รอด จะเป็นคนที่ได้เริ่มต้นใหม่ก่อนใคร
ผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายรายเลือก “ลดราคาบ้าน” แบบที่ไม่เคยเห็นในรอบหลายปี เช่น
- แคมเปญลด 500,000 – 1,000,000 บาท
- ฟรีค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าตกแต่ง
- ผ่อน 0% นาน 12 เดือน
บางรายเริ่มชะลอโครงการใหม่ และหันไปลงทุนในสินทรัพย์ปลอดภัยหรือรีโนเวทโครงการเก่าแทน
ตัวเลขที่สะเทือนใจ: สถิติตลาดอสังหาฯ ดิ่งเหว
2568: ปีแห่งตัวเลขที่ทุกฝ่าย “ไม่อยากพูดถึง”
จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง พบว่า:
- ✅ ยอดจองบ้านใหม่ ลดลง 32% เมื่อเทียบกับปี 2567
- ✅ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ลดลง 29%
- ✅ ยอดขออนุญาตก่อสร้างโครงการใหม่ ลดลงกว่า 40%
ตัวเลขเหล่านี้ไม่เพียงแค่บ่งชี้ “ภาวะชะลอตัว” แต่เริ่มสะท้อน “ความไม่มั่นใจ” ของทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการในอนาคตของตลาด
สรุป: จะเกิด “ฟองสบู่แตก” หรือไม่?
คำถามที่หลายคนอยากรู้คือ “ฟองสบู่อสังหาฯ จะแตกจริงไหม?” คำตอบอาจไม่ใช่การแตกอย่างฉับพลันแบบปี 2540 แต่คือการ “ปล่อยลมออกช้า ๆ” ผ่านการปรับราคา ลดต้นทุน และการชะลอโครงการ ซึ่งจะส่งผลกระทบยืดเยื้ออย่างน้อย 1–2 ปีข้างหน้า
ข้อคิดสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
✅ ถ้าคุณเป็นผู้ซื้อบ้าน:
- ต่อรองราคาได้มากกว่าเดิม
- อย่าลืมเช็กภาระดอกเบี้ยก่อนตัดสินใจ
- โอกาสทองสำหรับคนมีเงินสด
✅ ถ้าคุณเป็นนักลงทุนอสังหาฯ:
- เน้นโครงการที่มียอดขายจริง ไม่ใช่แค่โปรโมชั่น
- ปรับพอร์ตไปที่สินทรัพย์ให้เช่าระยะยาว
- เก็บเงินสดไว้รอจังหวะดีจริง ๆ
