มีโฉนดอยู่ในมือ มีชื่อเป็นเจ้าของ แต่พอจะขายที่ดินกลับพบว่า “ที่ดินติดอายัด” หลายคนจึงสงสัยว่าเกิดจากอะไร และยังขายหรือใช้ที่ดินเป็นหลักประกันได้ไหม?
หากมีการอายัดที่ยังมีผลระงับการจดทะเบียนขาย เจ้าของจะยังโอนขายที่ดินไม่ได้ ต้องตรวจสอบที่มาของการอายัดและจัดการข้อจำกัดนั้นก่อน การถือโฉนดตัวจริงจึงไม่ได้ยืนยันว่าที่ดินพร้อมโอนเสมอไป
โฉนดติดอายัดหมายถึงอะไร?
“โฉนดติดอายัด” เป็นคำที่คนทั่วไปใช้เรียกที่ดินซึ่งถูกระงับการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน โดยการอายัดตาม มาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นมาตรการชั่วคราว เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินไปดำเนินการทางศาล การอายัดลักษณะนี้ ไม่ได้ทำให้กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือทันที แต่ทำให้เจ้าของมีข้อจำกัดในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินระหว่างที่การอายัดยังมีผล อย่างไรก็ตาม หากมีคนแจ้งว่า “โฉนดติดอายัด” ต้องถามต่อว่าเป็นการอายัดโดยสำนักงานที่ดิน คำสั่งศาล หรือการยึดทรัพย์ในชั้นบังคับคดี เพราะแต่ละกรณีใช้วิธีแก้ไขต่างกัน
ใครสามารถขออายัดที่ดินได้?
ไม่ใช่ว่าใครมีปัญหากับเจ้าของที่ดินก็ขออายัดได้ ผู้ขออายัดตามมาตรา 83 ต้องมีส่วนได้เสียโดยตรงในที่ดิน และอยู่ในฐานะที่อาจฟ้องให้จดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ เช่น
- ผู้จะซื้อที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งอาจฟ้องให้เจ้าของโอนที่ดิน
- ผู้มีสิทธิรับมรดกในที่ดิน ซึ่งมีหลักฐานแสดงสิทธิของตน
ส่วน เจ้าหนี้เงินกู้ทั่วไป ไม่สามารถใช้เพียงฐานะเจ้าหนี้มาขออายัดตามมาตรา 83 ได้ และประเด็นที่ขออายัดต้องยังไม่ได้ยื่นฟ้องต่อศาล โดยเจ้าพนักงานที่ดินจะพิจารณาจากหลักฐานของผู้ยื่นคำขอ
ที่ดินติดอายัดขายได้ไหม?
ต้องแยกให้ออกระหว่าง “มีคนสนใจซื้อ” กับ “โอนกรรมสิทธิ์ได้” แม้เจ้าของจะเจรจากับผู้ซื้อได้ แต่หากการอายัดยังระงับการจดทะเบียนขายอยู่ ก็ยังโอนขายที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ การเซ็นเอกสารหรือจ่ายเงินกันเองไม่ได้ทำให้ข้อจำกัดนี้หมดไป ตัวอย่างเช่น เจ้าของทำสัญญาจะขายที่ดินให้ผู้ซื้อรายหนึ่ง แล้วเกิดข้อพิพาทเรื่องการโอน หากผู้ซื้อรายนั้นขออายัดและเจ้าพนักงานรับอายัดไว้ เจ้าของจะนำที่ดินไปโอนขายให้คนอื่นระหว่างที่การอายัดมีผลไม่ได้ผู้ซื้อจึงควรเช็คสถานะก่อนวางเงิน ส่วนผู้ขายควรแจ้งข้อจำกัดให้ชัดเจนก่อนตกลงวันโอน
อายัดที่ดินครบ 30 วันแล้ว ขายได้เลยหรือไม่?
การอายัดตามมาตรา 83 มีกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนด การอายัดนั้นสิ้นสุดลง และขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้ แต่ไม่ได้หมายความว่า “ที่ดินติดอายัดทุกกรณีจะหมดข้อจำกัดใน 30 วัน” เพราะอาจมีคำสั่งศาลหรือการยึดทรัพย์เข้ามาเกี่ยวข้องต่อ ต้องตรวจสอบสถานะล่าสุดก่อนนัดโอน โดยเฉพาะ ที่ดินที่ถูกยึดในชั้นบังคับคดี หากเจ้าของนำไปขาย ขายฝาก หรือจำนองภายหลังถูกยึด ผู้รับโอนไม่สามารถอ้างสิทธิจากธุรกรรมนั้นต่อเจ้าหนี้หรือเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ แม้จะไม่รู้ว่าที่ดินถูกยึดก็ตาม
พบว่าที่ดินติดอายัด สิ่งที่ควรทำมีอะไรบ้าง?
- ติดต่อสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบแปลงนั้น
ขอตรวจสอบว่ามีการอายัดหรือคำสั่งใดอยู่ ออกโดยใคร เริ่มเมื่อไร และจำกัดธุรกรรมอะไรบ้าง - รวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้อง
เตรียมโฉนด บัตรประชาชน หนังสือแจ้งอายัด สัญญา หลักฐานการชำระเงิน หรือเอกสารคดี เพื่อใช้ตรวจสอบข้อเท็จจริง - ตรวจสอบช่องทางแก้ไขตามที่มาของคำสั่ง
หากเห็นว่าการอายัดตามมาตรา 83 ไม่ถูกต้อง ผู้มีส่วนได้เสียสามารถยื่นคัดค้านพร้อมหลักฐานให้เจ้าพนักงานที่ดินพิจารณาได้ ส่วนคำสั่งศาลหรือการยึดทรัพย์ ต้องดำเนินการตามกระบวนการของกรณีนั้น - ยืนยันสถานะอีกครั้งก่อนทำธุรกรรม
อย่าอาศัยเพียงคำบอกว่า “ถอนแล้ว” หรือ “ครบกำหนดแล้ว” ควรให้สำนักงานที่ดินตรวจสอบว่าจดทะเบียนธุรกรรมที่ต้องการได้หรือไม่
คุณสามารถศึกษาวิธีเช็คโฉนดที่ดินออนไลน์ เพื่อดูข้อมูลแปลงเบื้องต้นได้ แต่การยืนยันสถานะอายัดและข้อจำกัดในการโอนควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินโดยตรง
โฉนดติดอายัด ขายฝากหรือจำนองได้ไหม?
หากการอายัดหรือคำสั่งที่เกี่ยวข้องยังระงับการจดทะเบียนขายฝากหรือจำนองอยู่ ก็ยังทำธุรกรรมนั้นไม่ได้ ต้องจัดการข้อจำกัดและตรวจสอบสถานะให้เรียบร้อยก่อน เมื่อข้อจำกัดสิ้นสุดแล้ว ยังต้องพิจารณากรรมสิทธิ์ ภาระจำนองเดิม และเงื่อนไขของผู้ให้ทุนด้วย หากโฉนดมีหลายชื่อ อ่านเพิ่มเติมได้ที่ ที่ดินเจ้าของร่วมหลายคน ขายฝาก–จำนองได้ไหม
ต้องการใช้ที่ดินเป็นเงินทุน เริ่มจากเช็คสถานะทรัพย์ก่อน
หากคุณต้องการนำบ้านหรือที่ดินมาขายฝาก–จำนอง สามารถส่งรายละเอียดทรัพย์ให้ Home for Cash ประเมินเบื้องต้นได้ฟรี พร้อมแจ้งภาระผูกพันหรือข้อจำกัดที่ทราบ เพื่อให้ทีมงานพิจารณาทางเลือกตามสถานะจริงของทรัพย์ หากทรัพย์ติดอายัด ต้องดำเนินการให้ข้อจำกัดสิ้นสุดตามขั้นตอนก่อน จึงจะพิจารณาทำธุรกรรมต่อได้
โทร: 061-895-4469
Line OA: @kaifakcoachtae
