ขายฝาก คืออะไร? เข้าใจให้ชัดก่อนนำทรัพย์สินมาขายฝาก
ทรัพย์ที่ต้องการนำมูลค่าของบ้านหรือที่ดินมาใช้เป็นเงินทุน โดยยังมีสิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์กลับคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ก่อนตัดสินใจจึงควรทำความเข้าใจว่า ขายฝาก คืออะไร มีขั้นตอน เงื่อนไข และข้อควรรู้อะไรบ้าง
การขายฝาก คืออะไร
การขายฝาก คือ การขายทรัพย์สิน เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ โดยมีข้อตกลงให้ผู้ขายฝากสามารถ ไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะโอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อจดทะเบียนขายฝาก และจะกลับคืนเมื่อมีการไถ่ถอนตามเงื่อนไข โดยมีอัตราเริ่มต้น 0.75%-1.25% ต่อเดือน หรือ 9%-15% ต่อปี
ทรัพย์สินแบบไหนขายฝากได้บ้าง?
- ขายฝากที่ดิน ทั้งที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
- ขายฝากบ้าน บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และอาคารพาณิชย์
- ขายฝากคอนโด หรือห้องชุดที่มีเอกสารกรรมสิทธิ์ถูกต้อง
- การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง
กรมที่ดินระบุการขายฝากเป็นหนึ่งในประเภทนิติกรรมที่ดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน และมีระบบสำหรับตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรของนิติกรรมประเภทขายฝากด้วย
การโอนกรรมสิทธิ์ในการขายฝาก
เมื่อจดทะเบียน ขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะโอนไปเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที โดยผู้ขายฝากยังคงมี สิทธิในการไถ่ถอนทรัพย์คืน ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา ดังนั้นการขายฝากจึงแตกต่างจากการขายขาด เพราะผู้ขายฝากยังมีสิทธิ์นำทรัพย์กลับคืนได้เมื่อไถ่ถอนตามเงื่อนไข
สิทธิในการไถ่ถอนทรัพย์ขายฝาก
ผู้ขายฝาก มีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์ขายฝากคืน ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา โดยต้องชำระ สินไถ่ตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน หากพ้นกำหนดเวลาและไม่ได้ดำเนินการไถ่ถอน สิทธิในการไถ่ถอนจะสิ้นสุดลง และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยสมบูรณ์
ข้อดีของการขายฝาก
- เปลี่ยนมูลค่าทรัพย์สินเป็นเงินทุนได้ โดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนสินเชื่อธนาคาร
- ผู้ขายฝาก มีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์คืน ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา
- ไม่ต้องใช้หลักประกันอื่นเพิ่มเติม
เหมาะกับเจ้าของบ้านหรือที่ดินที่ต้องการเงินทุน แต่ยังต้องการสิทธิไถ่ถอนทรัพย์คืน
ขายฝากเหมาะกับใครบ้าง?
- เจ้าของ บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด ที่ต้องการนำทรัพย์มาเปลี่ยนเป็นเงินทุน
- ผู้ที่ต้องการทางเลือกนอกเหนือจาก สินเชื่อธนาคาร
- ผู้ที่ยังต้องการ ไถ่ถอนทรัพย์กลับคืน ภายในระยะเวลาที่กำหนด
- ผู้ที่ต้องการเงินทุนและมีแผนในการไถ่ถอนทรัพย์อย่างชัดเจน
ข้อเสียของการขายฝาก
- หากไม่ไถ่ถอนทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนด ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิในการไถ่ถอน
- ควรตรวจสอบ จำนวนสินไถ่และค่าใช้จ่ายในการขายฝาก ให้ชัดเจนก่อนทำสัญญา
- ระยะเวลาไถ่ถอนมีข้อกำหนดตามกฎหมายและเงื่อนไขในสัญญาขายฝาก
- ควรตรวจสอบผู้รับซื้อฝากและรายละเอียดในสัญญาให้ชัดเจน
- การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องดำเนินการและเตรียมเอกสารให้ถูกต้องตามกฎหมาย
ระยะเวลาการไถ่ถอนตามกฎหมาย
อสังหาริมทรัพย์ (บ้าน ที่ดิน คอนโด)
- ไถ่ถอนได้ตั้งแต่ 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี
ทรัพย์สินทั่วไป
- ไถ่ถอนได้ตั้งแต่ 1 ปี และไม่เกิน 3 ปีหากในสัญญาไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ ระบบจะถือว่ามีผลตามเวลาสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต
วางแผนให้รอบคอบก่อนขายฝากทรัพย์ของคุณ! หากคุณกำลังคิดจะขายฝากบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด อย่าตัดสินใจเพียงเพราะความเร่งด่วน
📞 ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญฟรี! ตรวจสอบราคา – เงื่อนไขการไถ่ถอน – ความเสี่ยงทางกฎหมาย คลิกที่นี่เพื่อประเมินทรัพย์ของคุณ
ตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ยขายฝาก
เงินต้น: 1,000,000 บาท
ดอกเบี้ยขายฝาก: 1.25% ต่อเดือน
ระยะเวลาผ่อนชำระ: 12 เดือน (1 ปี)
รูปแบบการจ่าย: จ่ายเฉพาะ “ดอกเบี้ย” ทุกเดือน แล้วค่อยไถ่ถอนตอนเดือนที่ 12
ระยะเวลาผ่อนขึ้นอยู่กับสัญญา โดยปกติจะอยู่ที่ 1 ปี และสามารถต่อสัญญาได้
ดอกเบี้ยรายเดือน :
1,000,000 × 0.0125 = 12,500 บาท/เดือน
ดอกเบี้ยรวม 12 เดือน :
12,500 × 12 = 150,000 บาท
ยอดสินไถ่ = เงินต้น (1,000,000) + ดอกเบี้ยสะสม (150,000)
= 1,150,000 บาท
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายฝาก (FAQs)
ขายฝากบ้านได้กี่ปี?
ตอบ : ตามกฎหมายไทย การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด จะมีระยะเวลาไถ่ถอนได้ ตั้งแต่ 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี นับจากวันทำสัญญา หากในสัญญาไม่ระบุเวลา หรือระบุเกิน 10 ปี ระบบจะถือว่าไถ่ถอนได้แค่ 10 ปีเท่านั้น
ขายฝากผิดกฎหมายไหม?
ตอบ : ไม่ผิดกฎหมาย หากทำสัญญาและดำเนินการอย่างถูกต้องตามขั้นตอน เช่น จดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ดิน หรือสำนักงานเขต ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์ หากหลีกเลี่ยงขั้นตอนทางกฎหมาย หรือทำกับผู้ที่ไม่น่าเชื่อถือ อาจเสี่ยงต่อปัญหาภายหลัง
ถ้าไม่ซื้อคืนทันเวลา จะเกิดอะไรขึ้น?
ตอบ : ผู้รับซื้อฝากจะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์อย่างถูกต้องตามกฎหมายทันที ดังนั้นควรวางแผนไถ่ถอนให้ดี หรือเจรจาขยายสัญญาล่วงหน้าก่อนหมดกำหนด
สรุปแบบเข้าใจง่าย
การขายฝากคือเครื่องมือทางการเงินที่ให้คุณเข้าถึงเงินก้อนโดยใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันแบบมีสิทธิ์ซื้อคืน ถ้าใช้อย่างระมัดระวัง จะเป็นตัวช่วยสำคัญในยามวิกฤต แต่หากไม่ศึกษาให้ดี อาจเสี่ยงต่อการเสียทรัพย์ถาวร ดังนั้นก่อนขายฝาก ควร ศึกษาข้อมูล + ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ คลิ๊กเลย
อ่านเพิ่มเติม: จำนองต่างจากขายฝากยังไง?”