การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นอกจากราคาซื้อขายที่ตกลงกันแล้ว อีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่มองข้ามไม่ได้คือ ค่าโอนที่ดิน และภาษีต่าง ๆ ที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งมักเป็นตัวเลขก้อนใหญ่หากไม่มีการวางแผนล่วงหน้า
บทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจวิธีคำนวณ ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ปี 2569 แบบอัปเดตล่าสุด ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อเตรียมงบประมาณได้อย่างถูกต้องและลดความเสี่ยงค่าใช้จ่ายเกินจริง
สรุปสำหรับผู้เริ่มต้น
ค่าโอนที่ดิน 2569 คือค่าใช้จ่ายและภาษีที่เกิดขึ้นเมื่อมีการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน โดยหลัก ๆ ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ผู้ซื้อและผู้ขายควรคำนวณล่วงหน้าเพื่อเตรียมเงินให้เพียงพอก่อนวันโอน
สรุป 4 รายการหลัก: ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน 2569 มีอะไรบ้าง
เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายหลัก 4 รายการ ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)
- อัตรา: 2% ของราคาประเมินที่ดิน
- ผู้รับผิดชอบ: โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันคนละ 1% (หรือตามข้อตกลง)
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)
- บุคคลธรรมดา: คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือครองนาน อัตราภาษียิ่งลด
- นิติบุคคล: คิด 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกสูงกว่า)
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)
- อัตรา: 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกสูงกว่า)
- ต้องชำระเมื่อถือครองไม่เกิน 5 ปี
- ยกเว้นกรณีมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
4. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
- อัตรา: 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกสูงกว่า)
- ชำระเฉพาะกรณีที่ ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ไม่จ่ายซ้ำกัน)
ตารางสรุป: ใครควรเป็นคนรับผิดชอบค่าโอนที่ดิน
โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่โดยปกติจะมีรูปแบบการแบ่งค่าใช้จ่ายที่นิยมใช้กันดังนี้
| รายการค่าใช้จ่าย | ผู้รับผิดชอบ (โดยทั่วไป) |
| ค่าธรรมเนียมการโอน 2% | ผู้ซื้อ–ผู้ขาย แบ่งคนละ 1% |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ 0.5% | ผู้ขาย |
| ค่าจดจำนอง 1% (กรณีกู้) | ผู้ซื้อ |
ตัวอย่างคำนวณค่าโอนที่ดินจริง
สมมติว่ามีการซื้อขายที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท และราคาขายจริงอยู่ที่ 2,500,000 บาท โดยผู้ขายถือครองที่ดินมาแล้ว 4 ปี ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น :
| รายการ | คำนวณจาก | จำนวนเงิน |
| ค่าธรรมเนียมการโอน (2%) | 2,000,000 x 2% | 40,000 บาท |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | คิดตามฐานภาษีบุคคลธรรมดา | ประมาณ 50,000 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) | 2,500,000 x 3.3% | 82,500 บาท |
| อากรแสตมป์ | – | ไม่ต้องจ่าย
(เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) |
| รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด | – | 172,500 บาท |
ข้อควรรู้เพิ่มเติมในการโอนที่ดินปี 2569
- ควรตรวจสอบ ราคาประเมินล่าสุด ก่อนวันโอน
- กรณี มรดกหรือให้โดยเสน่หา ค่าโอนอาจเหลือเพียง 0.5%
การวางแผนถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ช่วยประหยัดภาษีได้หลายหมื่นบาท
ต้องการเงินทุนเพื่อจ่ายค่าโอนที่ดิน 2569?
หลายครั้งที่โอกาสซื้อที่ดินมาถึง แต่ขาดสภาพคล่องในการจ่ายค่าโอนหรือปิดหนี้เดิมก่อนโอนกรรมสิทธิ์ สามารถขอคำปรึกษาด้านเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ได้
📞 โทร: 061-895-4469
📱 Line OA: @kaifakcoachtae
ข้อมูลในบทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ด้านการวางแผนค่าใช้จ่าย อัตราภาษีและค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนแปลงได้ ผู้ทำธุรกรรมควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนดำเนินการจริง
