ผ่อนบ้านมาหลายปี แต่วันหนึ่งธุรกิจต้องใช้เงินก้อน หรือมีค่าใช้จ่ายที่รอไม่ได้ หลายคนจึงสงสัยว่า บ้านยังผ่อนอยู่ ขายฝากได้ไหม หรือจะนำไปจำนองอีกได้หรือเปล่า?
คำตอบคือ มีโอกาสทำได้ แต่ต้องดูภาระจำนองเดิม ยอดปิดหนี้ และวงเงินที่ผู้ให้ทุนพิจารณาให้ เพราะบ้านที่ยังผ่อนธนาคารอยู่มีภาระผูกพัน จึงต้องวางแผนจัดการหนี้เดิมให้ชัดเจนก่อนทำธุรกรรมใหม่
บ้านยังผ่อนอยู่ ใครเป็นเจ้าของบ้าน?
ถ้าซื้อบ้านและโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อเราแล้ว แม้จะยังผ่อนธนาคารไม่หมด เราก็ยังเป็นเจ้าของบ้าน เพียงแต่บ้านถูกจดทะเบียนจำนองไว้เป็นหลักประกันหนี้กับธนาคาร
การที่ธนาคารเก็บโฉนดตัวจริงไว้ จึงไม่ได้หมายความว่าธนาคารเป็นเจ้าของบ้าน แต่ภาระจำนองยังคงอยู่จนกว่าจะดำเนินการให้สิ้นสุดลง
บ้านติดธนาคารขายฝากได้ไหม?
บ้านที่ยังติดจำนองธนาคาร สามารถพิจารณาทำขายฝากได้ในบางกรณี โดยแนวทางหนึ่งคือใช้เงินจากการขายฝากไปปิดหนี้ธนาคารเดิม จดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง แล้วจึงจดทะเบียนขายฝากตามขั้นตอนที่ตกลงกันไว้
สิ่งที่ต้องเช็คก่อนคือ วงเงินขายฝากเพียงพอสำหรับยอดปิดหนี้และค่าใช้จ่ายหรือไม่ หากไม่พอ เจ้าของบ้านอาจต้องนำเงินมาเติมส่วนต่าง หรือพิจารณาทางเลือกอื่น
อีกเรื่องที่ต้องเข้าใจคือ ขายฝากมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากทันที โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่คืนภายในระยะเวลาที่กำหนด จึงต้องมีแผนหาเงินมาไถ่คืนให้ชัดเจน อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ขายฝากบ้านต่างจากจำนองอย่างไร
บ้านยังผ่อนอยู่จำนองได้ไหม?
มีทางเลือกที่อาจพิจารณาได้ เช่น ขอวงเงินเพิ่มจากธนาคารเดิม หรือย้ายไปจำนองกับผู้ให้กู้รายใหม่ โดยนำเงินไปปิดหนี้และไถ่ถอนจำนองเดิมก่อน
ในทางกฎหมายยังมี การจำนองลำดับที่สอง ซึ่งเป็นการจำนองทรัพย์เดิมเพิ่มเติมขณะที่จำนองแรกยังอยู่ แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ให้กู้ทุกรายจะรับ ต้องตรวจสอบภาระหนี้ เอกสาร และเงื่อนไขของผู้ให้กู้เป็นรายกรณี
จุดสำคัญคือ การจำนองยังคงกรรมสิทธิ์ไว้กับเจ้าของบ้าน แต่หากชำระหนี้ไม่เป็นไปตามสัญญา ก็มีความเสี่ยงถูกบังคับจำนองตามกฎหมาย
ได้วงเงินเท่าไร ไม่เท่ากับเหลือเงินใช้เท่านั้น
สำหรับกรณีใช้เงินทุนใหม่ไปปิดหนี้ธนาคารเดิม ให้คำนวณจากสูตรนี้ก่อน
เงินเหลือใช้ = วงเงินที่ได้รับ − ยอดปิดหนี้ธนาคาร − ค่าใช้จ่ายทั้งหมด
ตัวอย่างสมมติ หากได้รับวงเงิน 2,000,000 บาท มียอดปิดหนี้ธนาคาร 1,400,000 บาท และมีค่าใช้จ่ายโอน ค่าธุรกรรม รวม 200,000 บาท จะเหลือเงินนำไปใช้จริง 400,000 บาท
ตัวเลขนี้เป็นเพียงตัวอย่างการคำนวณ วงเงินจริงขึ้นอยู่กับการประเมินทรัพย์และเงื่อนไขของผู้ให้ทุน ส่วนยอดปิดหนี้ควรขอจากธนาคารตามวันที่นัดทำธุรกรรม เพราะอาจมีดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
ก่อนนำบ้านที่ยังผ่อนอยู่มาขอเงินทุน ต้องเตรียมอะไร?
เริ่มจากรวบรวมข้อมูลเบื้องต้นให้ครบ จะช่วยให้ประเมินความเป็นไปได้ง่ายขึ้น
- สำเนาโฉนดหน้า–หลัง เพื่อดูชื่อเจ้าของและรายการจดทะเบียน
- ยอดหนี้คงเหลือหรือยอดปิดบัญชีจากธนาคาร
- รูปบ้านและพิกัดทรัพย์ สำหรับประเมินเบื้องต้น
- จำนวนเงินที่ต้องการเหลือใช้จริง หลังปิดหนี้เดิม
- แผนชำระหนี้หรือไถ่คืน ว่าเงินจะมาจากไหนและเมื่อไร
ส่วนเอกสารสำหรับวันทำธุรกรรม เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารสถานะสมรส ควรตรวจสอบตามกรณีของเจ้าของทรัพย์ ดูแนวทางเพิ่มเติมได้ที่ เอกสารที่ใช้ในการจำนอง
บ้านยังผ่อนอยู่ อยากรู้ว่ามีทางเลือกไหนบ้าง?
หากคุณมีบ้านที่ยังผ่อนธนาคารอยู่ และต้องการเงินทุนหมุนเวียนธุรกิจหรือจัดการค่าใช้จ่าย ลองส่งรายละเอียดทรัพย์พร้อมยอดหนี้คงเหลือให้ Home for Cash ช่วยประเมินเบื้องต้นได้ฟรี
ทีมงานพร้อมให้คำปรึกษาว่าแต่ละทางเลือกเหมาะกับสถานการณ์ของคุณหรือไม่ รวมถึงช่วยดูเงินส่วนต่างและภาระที่ต้องรับต่อ ก่อนตัดสินใจทำสัญญา
โทร: 061-895-4469
Line OA: @kaifakcoachtae
