ก่อนนำที่ดินมาเปลี่ยนเป็นเงินทุน ควรเช็คว่า “ขายฝาก–จำนองที่ดินได้กี่ปี” และถ้าเตรียมเงินคืนไม่ทัน จะขอต่อสัญญาได้หรือไม่ เพราะกำหนดเวลาเกี่ยวข้องกับทั้งแผนชำระเงินและสิทธิในทรัพย์ โดยขายฝากต้องดูเวลาใช้สิทธิไถ่ ส่วนจำนองต้องดูกำหนดชำระหนี้ตามสัญญากู้ ซึ่งมีหลักกฎหมายต่างกัน
ขายฝากที่ดิน: กำหนดเวลาไถ่ตามที่ตกลง โดยการขายฝากที่อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองฯ พ.ศ. 2562 ต้องกำหนดไว้ 1–10 ปี ส่วนการขยายเวลาโดยตกลงกันต้องนับรวมจากวันขายฝากเดิม ไม่เกิน 10 ปี
จำนองที่ดิน: ระยะชำระหนี้ขึ้นอยู่กับสัญญากู้และข้อตกลงกับเจ้าหนี้ ไม่มีเพดาน 10 ปีแบบขายฝาก หากต้องการขยายกำหนดชำระหนี้ ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าหนี้
ระยะเวลาสัญญา
ขายฝาก – ต้องดูกำหนดเวลาไถ่ในสัญญา หากผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาและทรัพย์เป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 10 ต้องกำหนดเวลาไถ่ 1–10 ปี หากระบุไว้เพียง 6 เดือน ให้ถือว่ามีกำหนด 1 ปี แต่ยังไถ่ก่อนครบกำหนดได้ ส่วนกรณีที่อยู่นอกขอบเขตกฎหมายนี้ ให้พิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยต้องดูสถานะผู้ขายฝากและการใช้ทรัพย์ตามข้อเท็จจริงขณะขายฝาก ตามมาตรา 4 และ 6
จำนอง – ระยะชำระหนี้ขึ้นอยู่กับสัญญากู้และข้อตกลงกับเจ้าหนี้ กฎหมายไม่ได้กำหนดเพดาน 10 ปีแบบขายฝาก การจำนองที่ดินเป็นการใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยไม่โอนกรรมสิทธิ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 702 และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 714 จึงควรสอบถามระยะชำระหนี้ของบริการที่สนใจโดยตรง
การต่อสัญญา
ขายฝาก – ต่อสัญญาได้เมื่อผู้ซื้อฝากยินยอม ในทางกฎหมายเรียกว่า “ขยายกำหนดเวลาไถ่” ต้องตกลงก่อนสิทธิไถ่เดิมสิ้นสุด และเมื่อรวมระยะเวลาเดิมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปีนับจากวันขายฝากเดิม ควรทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 และประสานคู่สัญญาไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากไม่จดทะเบียน จะยกการขยายเวลาขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่ได้สิทธิโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ หากทรัพย์ถูกโอนต่อ ควรตรวจชื่อผู้รับโอนและหลักฐานการขยายเวลา อ่านเพิ่มเติมเรื่องสิทธิไถ่เมื่อผู้ซื้อฝากขายทรัพย์ต่อ
จำนอง – สามารถเจรจาขยายกำหนดชำระหนี้ได้เมื่อเจ้าหนี้ยินยอม ควรทำเอกสารระบุวันครบกำหนดใหม่ วิธีชำระหนี้ ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน หากแก้ไขจำนองหรือหนี้ที่จำนองเป็นประกัน ให้ประสานสำนักงานที่ดินเรื่องจดทะเบียนด้วย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 746 ซึ่งกำหนดการจดทะเบียนเมื่อผู้มีส่วนได้เสียร้องขอ และหากไม่จดทะเบียนจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้
ทั้งสองกรณี การส่งคำขอ พูดคุย หรือจ่ายเงินต่อไปเพียงอย่างเดียว ไม่ได้หมายความว่าอีกฝ่ายยินยอมขยายเวลาแล้ว ควรเช็คกำหนดเดิม ติดต่อคู่สัญญาล่วงหน้า และทำเอกสารให้เรียบร้อย
การนับระยะเวลาและจำนวนครั้งที่ต่อสัญญาได้
ขายฝาก – ขยายเวลาได้มากกว่าหนึ่งครั้งเมื่อคู่สัญญาตกลง แต่ระยะเวลาไถ่รวมต้องไม่เกิน 10 ปีนับจากวันขายฝากเดิม เช่น ทำไว้ 1 ปี แล้วตกลงขยายเพิ่มอีก 1 ปี ระยะเวลารวมเป็น 2 ปี การขยายครั้งต่อไปไม่ได้เริ่มนับเพดาน 10 ปีใหม่ และสัญญา 1 ปีไม่ได้ทำให้มีเวลาไถ่อีก 9 ปีโดยอัตโนมัติ ต้องไถ่ภายในกำหนด เว้นแต่มีการขยายเวลาหรือมีสิทธิเพิ่มเติมตามกฎหมาย
จำนอง – ไม่จำเป็นต้องต่อสัญญาทุกปีเหมือนกันทุกกรณี ต้องดูวันครบกำหนดชำระหนี้ในสัญญา หากต้องคืนเงินต้นภายใน 1 ปีแต่ยังชำระไม่ได้ ต้องเจรจากับเจ้าหนี้เรื่องกำหนดใหม่ จำนวนครั้งและระยะเวลาที่ขยายขึ้นอยู่กับข้อตกลง ไม่ควรคิดว่าสัญญาจะต่อเอง
การไถ่ถอนหรือชำระหนี้ก่อนครบกำหนด
ขายฝาก – ไถ่ก่อนครบกำหนดได้ สำหรับกรณีภายใต้กฎหมายคุ้มครองฯ พ.ศ. 2562 มาตรา 10 ต้องลดส่วนของสินไถ่ที่สูงกว่าราคาขายฝากตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง ผู้ซื้อฝากอาจเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คำนวณตามเวลาที่เหลือ หากไถ่โดยวางทรัพย์ ต้องวางสินไถ่ตามสัญญาก่อน โดยยังมีสิทธิเรียกร้องส่วนลดหรือค่าเสียโอกาสคืนภายหลัง จึงควรขอรายการคำนวณก่อนนัดไถ่
จำนอง – ต้องตรวจเงื่อนไขชำระหนี้ก่อนกำหนดในสัญญากู้ รวมถึงดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บได้ตามกฎหมาย เมื่อชำระครบแล้ว ควรจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองให้เรียบร้อย หลักส่วนลดสินไถ่และค่าเสียโอกาสของขายฝากไม่ได้ใช้กับจำนองโดยอัตโนมัติ
เมื่อใกล้ครบกำหนดหรือเตรียมเงินไม่ทัน
ขายฝาก – ควรตรวจวันครบกำหนด ยอดสินไถ่ และหนังสือแจ้งจากผู้ซื้อฝาก กรณีภายใต้กฎหมายคุ้มครองฯ พ.ศ. 2562 มาตรา 17 ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ แจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่มากกว่า 6 เดือน หากไม่แจ้งตามกำหนดหรือไม่แนบสำเนาสัญญา ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ภายใน 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดในสัญญา ควรเก็บหนังสือ ซอง และหลักฐานการแจ้งไว้ตรวจสอบ หากพ้นกำหนดที่มีสิทธิตามสัญญาและกฎหมายโดยไม่ไถ่ อาจหมดสิทธิไถ่คืน
จำนอง – ควรตรวจยอดหนี้ วันคืนเงินต้น และรูปแบบชำระ เช่น ผ่อนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ย หรือจ่ายดอกเบี้ยระหว่างสัญญาแล้วคืนเงินต้นเมื่อครบกำหนด หากชำระไม่ทันควรติดต่อเจ้าหนี้ล่วงหน้า การครบกำหนดไม่ได้ทำให้จำนองสิ้นสุดหรือที่ดินโอนให้เจ้าหนี้โดยอัตโนมัติ แต่หากผิดนัดอาจถูกบังคับจำนอง การฟ้องบังคับจำนองตาม ป.พ.พ. มาตรา 728 ต้องบอกกล่าวให้ลูกหนี้ชำระหนี้ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่ได้รับหนังสือก่อน
มีเงินพร้อม แต่ดำเนินการไถ่ถอนหรือชำระหนี้ไม่ได้
ขายฝาก – กรณีภายใต้กฎหมายคุ้มครองฯ พ.ศ. 2562 มาตรา 18 สามารถวางสินไถ่กับสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้ หากใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากไม่ได้ด้วยเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก กฎหมายมีกรอบวางทรัพย์ภายใน 30 วันนับแต่วันถึงกำหนดไถ่หรือวันที่เหตุนั้นสิ้นสุด แล้วแต่กรณี ควรติดต่อหน่วยงานทันที ไม่ควรถือว่าทุกสัญญามีเวลาเพิ่ม 30 วัน
จำนอง – หากมีอุปสรรคในการชำระหนี้หรือจดทะเบียนไถ่ถอน ควรเก็บหลักฐานการติดต่อและให้เจ้าหนี้หรือสำนักงานที่ดินตรวจสอบขั้นตอนตามสัญญา หลักวางสินไถ่และกรอบเวลาเฉพาะของขายฝากข้างต้นไม่ได้ใช้กับจำนองโดยอัตโนมัติ
ค่าใช้จ่ายในการต่อสัญญา
ขายฝาก – ค่าจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่เป็นประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ 50 บาทตามข้อมูลกรมที่ดิน อาจมีค่าคำขอ ค่าพยาน หรือค่าเอกสารตามรายการที่ดำเนินการ ควรให้สำนักงานที่ดินคำนวณยอดจริง แยกจากสินไถ่ ผลตอบแทน และเงินที่ต้องชำระแก่คู่สัญญาตามข้อตกลงที่ชอบด้วยกฎหมาย
จำนอง – ค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับรายการที่แก้ไข เช่น กำหนดชำระหนี้หรือวงเงินจำนอง รวมถึงเงื่อนไขกับเจ้าหนี้ จึงไม่ควรใช้ค่าธรรมเนียมขยายเวลาไถ่ขายฝากเป็นยอดเดียวกัน ควรขอรายละเอียดค่าใช้จ่ายและเอกสารที่ต้องใช้ก่อนตกลง
สนใจขายฝาก–จำนอง ติดต่อ Home For Cash
ระยะสัญญาที่เหมาะสมควรสอดคล้องกับแผนคืนเงินของคุณ ทั้งวันที่คาดว่าจะมีเงินเข้า ยอดที่ต้องชำระ และค่าใช้จ่ายตลอดสัญญา
หากมีที่ดินและต้องการนำมาเป็นเงินทุน สามารถติดต่อ Home for Cash เพื่อประเมินทรัพย์เบื้องต้นฟรี และสอบถามระยะสัญญา วิธีชำระเงิน รวมถึงเงื่อนไขขยายเวลาที่ใช้กับกรณีของคุณ ให้ทีมอธิบายรายละเอียดก่อนลงนาม
Home for Cash “เน้นช่วย ไม่เน้นยึด”
ติดตามข้อมูลเพิ่มเติม:
Facebook: IG: www.instagram.com/home.forcash
TikTok: www.tiktok.com/@home.for.cash
Line OA : @kaifakcoachtae
โทร : 061-895-4469
เงื่อนไขและการขยายเวลาขึ้นอยู่กับสัญญา การพิจารณา และความยินยอมของคู่สัญญา ข้อมูลนี้เป็นความรู้ทั่วไป การใช้สิทธิในกรณีเฉพาะต้องตรวจสัญญาและข้อเท็จจริงประกอบ
