เมื่อเงินเฟ้อสูงขึ้น เงินจำนวนเท่าเดิมจะซื้อสินค้าและบริการได้น้อยลง หลายคนจึงไม่อยากถือเงินสดไว้มากเกินไป และเริ่มมองหาทรัพย์สินที่มีโอกาสรักษามูลค่าได้ในระยะยาว หนึ่งในทรัพย์สินที่มักถูกพูดถึงคือ “ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์” เพราะเป็นทรัพย์ที่มีจำนวนจำกัด จับต้องได้ สามารถสร้างรายได้ และบางประเภทยังนำมาใช้เป็นหลักประกันทางการเงินได้ด้วย แต่คำถามคือ อสังหาริมทรัพย์ช่วยป้องกันเงินเฟ้อได้จริงหรือไม่ และทำไมคนมีเงินจึงนิยมซื้อที่ดินในช่วงที่ค่าครองชีพสูงขึ้น?
เงินเฟ้อคืออะไร และกระทบกับเงินของเราอย่างไร?
เงินเฟ้อ คือ ภาวะที่ราคาสินค้าและบริการโดยทั่วไปปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผลที่ตามมาคืออำนาจซื้อของเงินลดลง ตัวอย่างง่าย ๆ หากวันนี้มีเงิน 1,000 บาท อาจซื้อสินค้าได้ 10 ชิ้น แต่เมื่อราคาสินค้าเพิ่มขึ้น เงิน 1,000 บาทจำนวนเดิมอาจซื้อได้เพียง 8–9 ชิ้น
ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายว่า เงินเฟ้ออาจเกิดได้ทั้งจากความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้นมากกว่ากำลังการผลิต และจากต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น เช่น ราคาพลังงาน วัตถุดิบหรือค่าจ้างแรงงานที่เพิ่มขึ้น ข้อมูลเรื่องเงินเฟ้อจากธนาคารแห่งประเทศไทย
เมื่อคนที่มีเงินเก็บมองเห็นว่าเงินสดอาจมีอำนาจซื้อลดลง จึงเริ่มนำเงินบางส่วนไปถือครองทรัพย์สินที่มีโอกาสเพิ่มมูลค่าหรือสร้างกระแสเงินสดแทน
ทำไมคนมีเงินถึงเลือกลงทุนในที่ดินช่วงเงินเฟ้อ?
เหตุผลสำคัญไม่ได้อยู่ที่ว่าที่ดินจะขึ้นราคาเสมอไป แต่อยู่ที่คุณสมบัติของอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างจากเงินสด
1. ที่ดินมีจำนวนจำกัด แต่ความต้องการเพิ่มได้
ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่ไม่สามารถผลิตเพิ่มได้ โดยเฉพาะที่ดินในทำเลที่มีคนต้องการ เช่น ใจกลางเมือง ใกล้แหล่งงาน ติดถนนใหญ่ หรืออยู่ในพื้นที่ที่กำลังพัฒนา เมื่อจำนวนประชากร ธุรกิจและโครงการก่อสร้างเพิ่มขึ้น ความต้องการใช้ที่ดินอาจเพิ่มตาม แต่จำนวนที่ดินในทำเลนั้นยังมีเท่าเดิม จึงมีโอกาสผลักดันให้ราคาปรับสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงจะได้ประโยชน์เท่ากัน ที่ดินที่อยู่ไกลชุมชน ไม่มีทางเข้าออก หรือพัฒนาอะไรไม่ได้ อาจใช้เวลานานกว่าจะขายต่อได้ แม้เศรษฐกิจจะอยู่ในช่วงเงินเฟ้อก็ตาม
2. ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ก็มีโอกาสสูงขึ้น
ช่วงเงินเฟ้อ ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ค่าขนส่งและราคาพลังงานมักปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการสร้างบ้าน อาคารหรือโครงการใหม่เพิ่มขึ้น เมื่อการสร้างอสังหาริมทรัพย์ใหม่มีต้นทุนสูงขึ้น ราคาขายโครงการใหม่ก็อาจต้องปรับขึ้นตาม ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์เดิมในทำเลใกล้เคียงมีโอกาสได้รับแรงหนุนด้านราคาไปด้วย แต่ผลลัพธ์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อพื้นที่นั้นยังมีความต้องการซื้อจริง หากเป็นพื้นที่ที่มีบ้านหรือคอนโดเหลือขายจำนวนมาก ราคาก็อาจไม่เพิ่มตามต้นทุนก่อสร้างทั้งหมด
3. อสังหาริมทรัพย์บางประเภทปรับค่าเช่าตามค่าครองชีพได้
บ้านเช่า คอนโด อพาร์ตเมนต์ อาคารพาณิชย์ โกดังและพื้นที่สำนักงานสามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า เมื่อค่าครองชีพและต้นทุนต่าง ๆ สูงขึ้น เจ้าของทรัพย์อาจปรับค่าเช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาได้ หากทำเลนั้นยังมีผู้เช่าต้องการอยู่จริง รายได้ค่าเช่าจึงมีโอกาสเพิ่มตามภาวะเศรษฐกิจ นี่คือข้อแตกต่างระหว่างการถือที่ดินเปล่ากับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้
- ที่ดินเปล่ารอผลตอบแทนจากราคาที่เพิ่มขึ้นเป็นหลัก
- อสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีโอกาสได้รับทั้งค่าเช่าและส่วนต่างราคา
4. ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้
ในช่วงที่เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอน นักลงทุนบางกลุ่มจะรู้สึกมั่นใจกับทรัพย์สินที่มองเห็นและใช้ประโยชน์ได้จริง ที่ดินสามารถนำไปใช้ได้หลายรูปแบบ เช่น
- สร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัย
- ทำร้านค้าหรือสำนักงาน
- ทำโกดังและพื้นที่ให้เช่า
- ทำการเกษตร
- พัฒนาโครงการ
- ขายต่อเมื่อราคาปรับสูงขึ้น
- ใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อ
5. เงินสดลดค่า แต่หนี้ก้อนเดิมไม่ได้เพิ่มตามเงินเฟ้อเสมอไป
นักลงทุนบางรายซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้ทั้งเงินสดและเงินกู้ หากเป็นเงินกู้ที่มีต้นทุนดอกเบี้ยค่อนข้างแน่นอน ขณะที่ค่าเช่าและราคาทรัพย์ปรับสูงขึ้น ผู้ลงทุนอาจได้ประโยชน์จากการใช้เงินกู้สร้างทรัพย์สิน
ตัวอย่างเช่น ซื้ออาคารให้เช่า 5 ล้านบาท โดยใช้เงินตัวเอง 2 ล้านบาทและกู้เพิ่ม 3 ล้านบาท หากรายได้ค่าเช่าปรับสูงขึ้นในอนาคต แต่ยอดเงินต้นยังเป็นหนี้จำนวนเดิม ภาระหนี้เมื่อเทียบกับรายได้อาจลดลง แต่แนวคิดนี้มีความเสี่ยง หากเป็นดอกเบี้ยลอยตัวและอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น ค่างวดก็อาจเพิ่มขึ้นตาม
6. อสังหาริมทรัพย์ช่วยกระจายความเสี่ยง
คนมีเงินส่วนใหญ่มักไม่เก็บทรัพย์สินไว้ในรูปแบบเดียวทั้งหมด แต่อาจแบ่งเป็นเงินสด หุ้น ตราสารหนี้ ทองคำ ธุรกิจ และอสังหาริมทรัพย์การถือที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการกระจายความเสี่ยง หากสินทรัพย์บางประเภทมีราคาลดลง อสังหาริมทรัพย์อาจเคลื่อนไหวต่างออกไป
7. ที่ดินสามารถเปลี่ยนเป็นสภาพคล่องได้
อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีประโยชน์เฉพาะการขายทำกำไร แต่ยังสามารถใช้เป็นหลักประกันทางการเงินได้ เจ้าของทรัพย์อาจนำบ้าน ที่ดิน คอนโดหรืออาคารพาณิชย์ไปใช้ประกอบการขอสินเชื่อ จำนอง หรือขายฝาก เพื่อนำเงินมาใช้หมุนเวียนในธุรกิจ ลงทุน หรือจัดการภาระทางการเงิน นี่คือเหตุผลที่ผู้ประกอบการบางรายนิยมถืออสังหาริมทรัพย์ไว้ในพอร์ต เพราะเมื่อจำเป็นต้องใช้เงินก้อน ทรัพย์สามารถช่วยเพิ่มทางเลือกในการเข้าถึงเงินทุนได้
ที่ดินแบบไหนมีโอกาสรับมือเงินเฟ้อได้ดีกว่า?
อสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจไม่จำเป็นต้องเป็นทรัพย์ราคาแพงที่สุด แต่ควรมีความต้องการใช้งานจริงและมีโอกาสขายต่อได้
ก่อนลงทุนควรพิจารณาอย่างน้อย 6 เรื่อง ได้แก่
- ทำเลมีคนต้องการจริงหรือไม่
ดูจำนวนผู้อยู่อาศัย แหล่งงาน ธุรกิจและโครงการรอบพื้นที่ - สามารถสร้างรายได้หรือไม่
หากปล่อยเช่าได้ จะช่วยลดภาระในการถือครองระยะยาว - ซื้อในราคาที่เหมาะสมหรือไม่
เปรียบเทียบราคาประเมิน ราคาประกาศและราคาซื้อขายจริง - มีสภาพคล่องแค่ไหน
ทรัพย์ในทำเลที่มีผู้ซื้อจำกัดอาจต้องใช้เวลาขายนาน - มีข้อจำกัดทางกฎหมายหรือไม่
ตรวจสอบโฉนด ทางเข้าออก ผังเมือง ภาระจำยอมและภาระผูกพัน - หากกู้ซื้อ ยังผ่อนไหวเมื่อดอกเบี้ยสูงขึ้นหรือไม่
ควรคำนวณเผื่อช่วงไม่มีผู้เช่าและดอกเบี้ยที่อาจปรับขึ้น
สรุป
เหตุผลที่คนมีเงินนิยมลงทุนในที่ดินช่วงเงินเฟ้อ เพราะไม่ต้องการถือเงินสดที่มีอำนาจซื้อลดลงเพียงอย่างเดียว ขณะที่อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่มีจำนวนจำกัด จับต้องได้ สร้างรายได้ มีโอกาสเพิ่มมูลค่า และสามารถใช้เป็นหลักประกันทางการเงินได้
แต่อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ป้องกันเงินเฟ้อได้ทุกแปลง สิ่งสำคัญกว่าการรีบซื้อคือ ต้องเลือกทรัพย์ที่มีความต้องการใช้งานจริง ซื้อในราคาที่เหมาะสม มีทางออกเมื่อต้องการขาย และไม่สร้างภาระหนี้สูงเกินไป
เพราะสุดท้ายแล้ว ทรัพย์ที่ช่วยรักษาความมั่งคั่งได้ดี ไม่ใช่เพียงทรัพย์ที่ “ราคาขึ้น” แต่ต้องเป็นทรัพย์ที่สร้างประโยชน์ สร้างรายได้ หรือเปลี่ยนเป็นสภาพคล่องได้เมื่อจำเป็นด้วย
หมายเหตุ: บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน ผลตอบแทนและราคาของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับทำเล ภาวะตลาด ต้นทุนทางการเงิน และรายละเอียดของทรัพย์แต่ละรายการ
