ติดเครดิตบูโร ขายฝาก–จำนองบ้านและที่ดินได้ไหม? I Home for Cash

เคยค้างชำระบัตรเครดิต ผ่อนรถไม่ตรงเวลา หรือยื่นกู้กับธนาคารแล้วไม่ผ่าน พอต้องใช้เงินก้อน หลายคนจึงกังวลว่า บ้านหรือที่ดินที่มีอยู่จะยังนำมาใช้เป็นเงินทุนได้ไหม คำตอบคือ ยังมีโอกาสทำขายฝากหรือจำนองได้ ประวัติค้างชำระไม่ได้ทำให้บ้านหรือที่ดินหมดคุณค่า แต่ต้องดูทั้งหลักเกณฑ์ของผู้ให้ทุนและสถานะของทรัพย์ เช่น ใครเป็นเจ้าของ มีหนี้เดิมอยู่เท่าไร และมีข้อจำกัดในการจดทะเบียนหรือไม่

“ติดบูโร” ไม่ได้หมายถึงหมดโอกาสทุกทาง

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า การมีข้อมูลอยู่ในเครดิตบูโรไม่ได้แปลว่าเครดิตเสีย ระบบนี้เก็บทั้งประวัติชำระตรงเวลาและประวัติค้างชำระ ส่วนคำว่า “ติดบูโร” ที่พูดกันทั่วไป มักหมายถึงการมีประวัติชำระล่าช้าหรือผิดนัด ตามข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย เครดิตบูโรทำหน้าที่รวบรวมข้อมูลสินเชื่อและการชำระหนี้จากสมาชิก ผู้ที่ตัดสินใจว่าจะให้สินเชื่อหรือไม่คือผู้ให้กู้ ซึ่งจะดูข้อมูลนี้ร่วมกับรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการชำระ การกู้ไม่ผ่านจากที่หนึ่งจึงไม่ได้แปลว่าจะไม่มีทางเลือกอื่นเลย เพราะผู้ให้ทุนแต่ละแห่งใช้หลักเกณฑ์ต่างกัน สิ่งที่ควรคิดต่อคือ หากได้เงินก้อนใหม่แล้ว จะนำไปใช้อย่างไร และจะคืนเงินจากรายได้ส่วนไหน

สำหรับ Home for Cash เราให้บริการขายฝาก–จำนองโดยไม่เช็คเครดิตบูโร แม้เคยมีประวัติค้างชำระก็ส่งข้อมูลทรัพย์ให้ทีมงานประเมินได้ เราจะดูมูลค่าทรัพย์ กรรมสิทธิ์ และภาระผูกพันเป็นหลัก แล้วจึงอธิบายวงเงินและเงื่อนไขที่พิจารณาได้ให้ทราบ แต่ก่อนตัดสินใจ ควรรู้ว่าจำนองกับขายฝากต่างกันตรงไหน โดยเฉพาะเรื่องความเป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดิน

จำนอง คือการนำบ้านหรือที่ดินมาเป็นหลักประกันการชำระหนี้ เจ้าของยังถือกรรมสิทธิ์อยู่ แต่ต้องชำระตามสัญญา หากผิดนัด ผู้รับจำนองอาจดำเนินการบังคับจำนองตามกฎหมายได้ จึงต้องวางแผนทั้งดอกเบี้ยและเงินต้นที่จะคืน

ขายฝาก มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนภายในกำหนด เรื่องที่ต้องรู้จึงไม่ใช่แค่ได้เงินเท่าไร แต่รวมถึงต้องใช้เงินสินไถ่เท่าไร และต้องไถ่คืนภายในวันไหน วงเงินที่มากกว่าอาจดูน่าสนใจ แต่ควรเลือกแบบที่เหมาะกับเงินที่ต้องใช้และแผนคืนเงินของตัวเองด้วย โดยเฉพาะถ้าเป็นบ้านที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่ครอบครัวใช้ทำมาหากิน หากยังเลือกไม่ถูก ให้ทีมงานอธิบายข้อเสนอของแต่ละแบบก่อน แล้วค่อยดูว่าแบบไหนตรงกับความต้องการของคุณ

ไม่เช็คบูโรแล้ว ยังต้องตรวจอะไร?

เริ่มจากชื่อเจ้าของในเอกสารสิทธิ หากมีเจ้าของร่วม ต้องตรวจว่าใครมีอำนาจทำธุรกรรมและต้องใช้เอกสารของใครบ้าง ส่วนทรัพย์ที่เป็นสินสมรสก็อาจต้องมีความยินยอมจากคู่สมรสด้วย จากนั้นต้องดูว่าทรัพย์ติดจำนอง ติดขายฝาก หรือมีการยึดหรืออายัดอยู่หรือไม่ แม้จะมีโฉนดตัวจริงอยู่ในมือ ก็ยังต้องตรวจรายการจดทะเบียนและข้อจำกัดที่เกี่ยวข้อง หากทรัพย์ติดอายัด ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานที่ออกคำสั่งก่อน อ่านต่อได้ที่ โฉนดติดอายัดคืออะไร และยังขายที่ดินได้ไหม ทำเล ทางเข้าออก ขนาดที่ดิน และสภาพอาคารก็มีส่วนในการประเมินด้วย บ้านสองหลังที่มีพื้นที่เท่ากันจึงอาจได้วงเงินต่างกัน และราคาที่ตั้งขายไว้ก็ไม่ใช่ตัวเลขเดียวกับวงเงินที่จะได้รับ

ถ้าติดบูโรและบ้านยังผ่อนธนาคารอยู่ล่ะ?

บ้านที่ยังผ่อนอยู่มีภาระจำนองกับธนาคาร จึงต้องดูยอดหนี้เดิมก่อนว่าเหลือเท่าไร และวงเงินใหม่จะพอจัดการหนี้ส่วนนี้หรือไม่ ในบางกรณีอาจใช้เงินทุนใหม่ไปปิดหนี้ธนาคาร ไถ่ถอนจำนองเดิม แล้วจดทะเบียนธุรกรรมใหม่ตามที่ตกลงกันได้ แต่ต้องประสานเรื่องยอดปิดหนี้ เอกสาร และขั้นตอนให้พร้อม รวมถึงตรวจว่าผู้ให้ทุนรับกรณีนี้หรือไม่ ตรงนี้มีเรื่องที่ต้องคำนวณให้ดี คือ เงินที่ได้รับอาจต้องแบ่งไปปิดหนี้เดิมและจ่ายค่าใช้จ่ายก่อน ส่วนที่เหลือจึงจะเป็นเงินที่นำไปใช้ได้จริง

เงินเหลือใช้จริง = วงเงินที่ได้รับ − ยอดปิดหนี้เดิม − ค่าใช้จ่ายทั้งหมด

ลองดูตัวอย่างสมมติ หากได้รับวงเงิน 1,500,000 บาท ต้องปิดหนี้ธนาคาร 1,000,000 บาท และจ่ายค่าใช้จ่ายรวม 100,000 บาท จะเหลือเงินใช้จริง 400,000 บาท ตัวเลขนี้ใช้อธิบายวิธีคิด ไม่ใช่ข้อเสนอวงเงินหรือค่าบริการ ถ้าคุณต้องการเงินไปใช้ 500,000 บาท วงเงินตามตัวอย่างนี้ก็ยังไม่พอ เวลาแจ้งความต้องการจึงควรบอกด้วยว่าอยากเหลือเงินหลังหักทุกอย่างแล้วเท่าไร อ่านรายละเอียดได้ที่ บ้านยังผ่อนอยู่ ขายฝากหรือจำนองได้ไหม

ก่อนตอบตกลง ควรคุยให้ชัด 3 เรื่อง

ได้รับเงินจริงเท่าไร และต้องจ่ายรวมเท่าไร?

ขอให้ผู้ให้ทุนแจกแจงค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ เช่น ค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าบริการ พร้อมระบุว่าใครจ่าย รายการไหนหักจากวงเงิน และสุดท้ายคุณจะได้รับเงินสุทธิเท่าไร

จากนั้นดูยอดที่ต้องคืนด้วย จำนองต้องจ่ายดอกเบี้ยอย่างไรและคืนเงินต้นเมื่อไร ส่วนขายฝากต้องเตรียมสินไถ่เท่าไร หากมีการจ่ายเงินทุกเดือน ให้ถามว่าเงินนั้นหักจากยอดไหน อย่าเพิ่งเข้าใจว่าเงินต้นหรือสินไถ่จะลดลงทุกครั้งที่จ่าย

เงินที่จะนำมาคืนมาจากไหน?

ถ้าใช้เงินหมุนธุรกิจ ลองไล่ดูว่ารายรับจะเข้าวันไหน ต้องหักต้นทุนและค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง แล้วเหลือพอสำหรับภาระใหม่หรือไม่ เผื่อกรณีลูกค้าจ่ายช้าหรือยอดขายต่ำกว่าที่คิดไว้ด้วย

ส่วนคนที่ต้องการเงินไปปิดหนี้เดิม ให้เทียบว่าหลังทำแล้วภาระรวมเบาลงจริงหรือเปล่า อาจลองคุยกับเจ้าหนี้เดิมเรื่องปรับโครงสร้างหนี้ควบคู่กัน เพื่อมีข้อมูลเปรียบเทียบก่อนเลือก

ครบกำหนดวันไหน และหากไม่ทันต้องทำอย่างไร?

จดวันครบกำหนดไว้ให้ชัด โดยเฉพาะขายฝากที่ต้องใช้สิทธิไถ่คืน หากคิดว่าอาจต้องขยายเวลา ควรถามขั้นตอนและเงื่อนไขตั้งแต่ต้น เพราะการต่อสัญญาไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ

คำตอบทั้งหมดควรตรวจสอบได้จากเอกสาร หากส่วนไหนยังไม่เข้าใจ ให้ถามจนเข้าใจก่อนเซ็น โดยเฉพาะยอดเงินที่ต้องคืนและผลที่จะเกิดขึ้นหากชำระหรือไถ่คืนไม่ทัน

อยากประเมินทรัพย์ ต้องเตรียมอะไรบ้าง?

สำหรับการประเมินเบื้องต้น เตรียมข้อมูลต่อไปนี้ไว้ส่งให้ทีมงานได้เลย

สำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิหน้า–หลัง
รูปทรัพย์และพิกัดที่ตั้ง
ข้อมูลเจ้าของทรัพย์และเจ้าของร่วม หากมี
ภาระจำนองหรือขายฝากเดิม พร้อมยอดปิดหนี้ หากมี
จำนวนเงินที่ต้องการเหลือใช้จริงและวันที่ต้องใช้เงิน

เมื่อได้ข้อเสนอและนัดวันทำธุรกรรมแล้ว ค่อยตรวจรายการเอกสารตัวจริงกับทีมงานอีกครั้ง เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารสถานะสมรส เพราะแต่ละกรณีอาจใช้เอกสารเพิ่มเติมต่างกัน

คำถามที่หลายคนสงสัย

มีโฉนดปลอดภาระ แต่ติดบูโร จะทำได้แน่นอนไหม?

ยังบอกว่าได้แน่นอนไม่ได้ ทรัพย์ปลอดภาระช่วยให้ไม่ต้องจัดการหนี้เดิม แต่ยังต้องตรวจกรรมสิทธิ์และประเมินทรัพย์ก่อนว่ารับพิจารณาได้หรือไม่

เคยถูกธนาคารปฏิเสธ ยังปรึกษา Home for Cash ได้ไหม?

ได้ครับ ส่งข้อมูลบ้าน คอนโด หรือที่ดินให้ทีมงานดูเบื้องต้นได้ เราไม่เช็คเครดิตบูโร ส่วนวงเงินที่พิจารณาได้จะขึ้นอยู่กับรายละเอียดของทรัพย์และเงื่อนไขที่ตกลงกัน

จ่ายทุกเดือน แปลว่าเงินต้นหรือสินไถ่ลดลงไหม?

ต้องดูสัญญาครับ ถ้าเงินที่จ่ายเป็นดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนอย่างเดียว ยอดเงินต้นหรือสินไถ่อาจยังเท่าเดิม ทางที่ดีให้ถามตรง ๆ ว่า “จ่ายไปแล้ว ยอดที่ต้องคืนเหลือเท่าไร?”

มีบ้านหรือที่ดิน แต่ติดบูโร เริ่มต้นปรึกษาได้

ถ้ากำลังต้องใช้เงินและไม่แน่ใจว่าทรัพย์ที่มีช่วยได้แค่ไหน เริ่มจากส่งข้อมูลให้ประเมินก่อนก็ได้ คุณจะได้รู้ทั้งวงเงินที่พิจารณาได้ ค่าใช้จ่าย และภาระที่ต้องรับต่อ แล้วค่อยตัดสินใจว่าเหมาะกับแผนของตัวเองหรือไม่

Home for Cash พร้อมช่วยดูทางเลือกขายฝาก–จำนองโดยไม่เช็คเครดิตบูโร ทีมงานจะอธิบายรายละเอียดก่อนทำสัญญา ตามแนวคิด “เน้นช่วย ไม่เน้นยึด”