ขายฝากบ้านหรือที่ดินไว้ แต่ระหว่างสัญญามีคนสนใจซื้อทรัพย์ขึ้นมา คำถามที่ตามมาคือ “ขายต่อได้ไหม?” และถ้าผู้รับซื้อฝากนำทรัพย์ไปขายต่อ ผู้ขายฝากจะยังไถ่คืนได้หรือเปล่า?
คำตอบคือ ผู้รับซื้อฝากโดยทั่วไปขายทรัพย์ต่อได้ เพราะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว แต่การขายต่อไม่ได้ทำให้สิทธิไถ่ของผู้ขายฝากหายไป ส่วนผู้ขายฝากจะขายทรัพย์ให้คนอื่นในฐานะเจ้าของทันทีไม่ได้ ต้องไถ่คืนหรือดำเนินการเรื่องสิทธิไถ่ให้ถูกต้องก่อน
ทำความเข้าใจก่อน: ขายฝากแล้วใครเป็นเจ้าของทรัพย์?
การขายฝากเป็นการซื้อขายที่ กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากเมื่อจดทะเบียน โดยมีข้อตกลงให้ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนด
จุดนี้ต่างจากความเข้าใจของหลายคนที่คิดว่า “เอาโฉนดไปฝากไว้ก่อน” เพราะในระหว่างสัญญา ผู้ขายฝากไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว แต่ยังมี สิทธิไถ่คืน ซึ่งต้องใช้ให้ทันกำหนด
หากอยากเข้าใจพื้นฐานเรื่องนี้เพิ่มเติม อ่านได้ที่ ขายฝากคืออะไร และมีเรื่องไหนต้องรู้ก่อนไถ่คืน
ผู้รับซื้อฝากขายทรัพย์ต่อได้ไหม?
โดยทั่วไปขายต่อได้ เพราะผู้รับซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว แต่ต้องดูสัญญาด้วยว่าทั้งสองฝ่ายตกลงห้ามผู้รับซื้อฝากขายหรือโอนทรัพย์ระหว่างสัญญาไว้หรือไม่
หากมีข้อตกลงห้ามขายต่อ แต่ผู้รับซื้อฝากฝ่าฝืน ต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดกับผู้ขายฝาก ผู้ซื้อรายใหม่จึงควรตรวจทั้งเงื่อนไขในสัญญาขายฝากและรายการจดทะเบียนก่อนตกลงซื้อ
ถ้าผู้รับซื้อฝากขายต่อ ผู้ขายฝากยังไถ่คืนได้ไหม?
ยังไถ่คืนได้ หากสิทธิไถ่ยังไม่สิ้นสุด การที่ทรัพย์เปลี่ยนเจ้าของไม่ได้ทำให้สิทธิไถ่หายไปเพียงเพราะมีการขายต่อ
ตัวอย่างเช่น คุณขายฝากบ้านให้นาย ก. กำหนดไถ่คืนภายใน 2 ปี ผ่านไป 8 เดือนนาย ก. ขายบ้านให้นาย ข. คุณยังมีสิทธิไถ่บ้านคืนภายในกำหนด แต่ควรตรวจสอบว่าใครเป็นผู้รับโอนปัจจุบัน เตรียมสินไถ่ และติดต่อดำเนินการให้ถูกคน
หากมีการตกลงขยายเวลาไถ่ภายหลัง ควรตรวจด้วยว่าจดทะเบียนขยายเวลาเรียบร้อยหรือไม่ เพราะการขยายเวลาที่ไม่ได้จดทะเบียนอาจใช้ต่อสู้ผู้รับโอนบางกรณีไม่ได้
ผู้ขายฝากอยากขายบ้านหรือที่ดินต่อ ทำได้อย่างไร?
ฝั่งผู้ขายฝากต้องแยก “ขายตัวทรัพย์” ออกจาก “โอนสิทธิไถ่” ให้ชัด เพราะระหว่างที่ขายฝากอยู่ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์เป็นของผู้รับซื้อฝาก ผู้ขายฝากจึงยังไปจดทะเบียนขายบ้านหรือที่ดินให้คนใหม่ในฐานะเจ้าของไม่ได้
หากมีผู้สนใจซื้อ สามารถพิจารณาแนวทางหลัก ๆ ดังนี้
1. ไถ่ทรัพย์คืนก่อน แล้วจึงขาย
ผู้ขายฝากเตรียมสินไถ่ ใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด และดำเนินการเรื่องกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อย จากนั้นจึงขายทรัพย์ให้ผู้ซื้อรายใหม่ วิธีนี้ทำให้ลำดับธุรกรรมชัดเจนว่า ไถ่คืนก่อน แล้วค่อยขาย
2. โอนสิทธิไถ่ให้บุคคลอื่น
สิทธิไถ่ถอนสามารถโอนให้บุคคลอื่นได้ และกรมที่ดินมีประเภทการจดทะเบียน “โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก” ภายในอายุสัญญา แต่การโอนสิทธิไถ่ไม่ใช่การขายกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินทันที ควรตรวจสัญญา ประสานผู้รับซื้อฝาก และสอบถามขั้นตอนกับสำนักงานที่ดินก่อนตกลงรับเงินจากผู้ซื้อ
ก่อนขายต่อหรือซื้อทรัพย์ที่ติดขายฝาก ต้องตรวจอะไรบ้าง?
ไม่ว่าจะเป็นผู้ขายฝาก ผู้รับซื้อฝาก หรือคนที่กำลังจะซื้อทรัพย์ต่อ ควรตรวจข้อมูล 4 เรื่องนี้ก่อนนัดทำธุรกรรม
- วันครบกำหนดไถ่ — ยังเหลือเวลาเท่าไร และมีการขยายเวลาที่จดทะเบียนไว้หรือไม่
- จำนวนสินไถ่ — ต้องใช้เงินเท่าไรในการไถ่คืน รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
- เงื่อนไขห้ามขายต่อ — สัญญากำหนดข้อจำกัดสำหรับผู้รับซื้อฝากไว้หรือไม่
- ชื่อเจ้าของและรายการจดทะเบียนล่าสุด — ตรวจที่สำนักงานที่ดินว่าทรัพย์มีการโอนต่อหรือมีรายการอื่นเพิ่มเติมหรือไม่
หากกำลังเตรียมทำธุรกรรม อ่านต่อได้ที่ เอกสารที่ใช้และขั้นตอนการขายฝากที่ดิน และ เรื่องสำคัญในสัญญาขายฝากที่ดิน
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายฝากแล้วขายต่อ
ผู้รับซื้อฝากขายบ้านต่อโดยไม่บอก เรายังไถ่คืนได้ไหม?
ยังไถ่คืนได้ หากสิทธิไถ่ยังไม่สิ้นสุด ให้ตรวจชื่อเจ้าของปัจจุบันที่สำนักงานที่ดิน และเตรียมสินไถ่เพื่อติดต่อดำเนินการให้ทันกำหนด
ผู้ขายฝากหาคนมาซื้อบ้าน แล้วนำเงินมาจ่ายสินไถ่ได้ไหม?
ทำได้ในทางวางแผนธุรกรรม แต่ต้องจัดลำดับการชำระสินไถ่ การได้กรรมสิทธิ์คืน และการขายให้ผู้ซื้อรายใหม่ให้ชัดเจนก่อนทำสัญญาหรือรับเงิน
ครบกำหนดแล้วค่อยหาผู้ซื้อเพื่อมาไถ่ทันไหม?
ไม่ควรรอถึงวันสุดท้าย เพราะการใช้สิทธิไถ่ต้องทำภายในกำหนดตามสัญญาหรือกฎหมาย การหาผู้ซื้อ เตรียมเงิน และตรวจเอกสารอาจใช้เวลา
สรุป: ขายฝากแล้วขายต่อได้ แต่ต้องรู้ว่าใครมีสิทธิอะไร
ผู้รับซื้อฝาก เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และโดยทั่วไปสามารถขายทรัพย์ต่อได้ แต่ต้องดูข้อห้ามในสัญญา ส่วน ผู้ขายฝาก ยังมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนด แม้ทรัพย์จะถูกโอนไปให้คนอื่นแล้ว หากผู้ขายฝากต้องการขายให้ผู้ซื้อรายใหม่ ควรวางแผนว่าจะไถ่คืนก่อนขาย หรือดำเนินการโอนสิทธิไถ่ตามขั้นตอน
หัวใจสำคัญคือ ตรวจชื่อเจ้าของในทะเบียน เงื่อนไขสัญญา ยอดสินไถ่ และวันครบกำหนดไถ่ให้ครบก่อนตกลงทำธุรกรรม
สนใจขายฝาก-จำนอง Home for Cash พร้อมช่วยประเมินทรัพย์เบื้องต้นและให้คำปรึกษาฟรี โทร. 061-895-4469 Line: @kaifakcoachtae
เน้นช่วย ไม่เน้นยึด พร้อมอธิบายรายละเอียดก่อนทำธุรกรรม
บทความที่เกี่ยวข้อง
ขายฝากบ้านกับฝากขายบ้านต่างกันอย่างไร — เหมาะกับผู้ที่สับสนระหว่างขายฝากกับการฝากนายหน้าขาย
ขายฝากบ้านต่างจากจำนองอย่างไร — เปรียบเทียบว่าแต่ละแบบใครถือกรรมสิทธิ์
รวมคำศัพท์ขายฝากที่ควรรู้ — ทำความเข้าใจผู้รับซื้อฝาก สิทธิไถ่ และสินไถ่
