บ้านที่ดินเป็นสินสมรส อยากขายฝาก–จำนอง ต้องให้คู่สมรสยินยอมไหม?

“โฉนดเป็นชื่อเราคนเดียว จะขายฝากหรือจำนองก็ทำได้เลย…จริงไหม?” หลายคนอาจคิดว่า เมื่อมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินในโฉนดเพียงคนเดียว ก็สามารถนำทรัพย์ไปขายฝากหรือจำนองได้เอง แต่ถ้าทรัพย์นั้นเป็น “สินสมรส” โดยหลักต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่าย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 (1) แม้อีกฝ่ายจะไม่มีชื่ออยู่ในโฉนดก็ตาม และความยินยอมสำหรับธุรกรรมที่ต้องทำเป็นหนังสือหรือจดทะเบียน ต้องทำเป็นหนังสือตาม มาตรา 1479 ด้วย

ส่วนทรัพย์ที่เป็น “สินส่วนตัว” โดยหลักเจ้าของสามารถจัดการได้เองตาม มาตรา 1473 จึงต้องตรวจที่มาของทรัพย์ประกอบ ไม่ใช่ดูเพียงชื่อในโฉนด ก่อนนำบ้านหรือที่ดินมาใช้เป็นเงินทุน จึงควรรู้ให้ชัดว่า ทรัพย์ของเราเป็นสินสมรสหรือสินส่วนตัว ต้องให้ใครลงนาม และหากคู่สมรสไม่ยินยอมจะทำอย่างไร บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจ พร้อมเอกสารและข้อกฎหมายที่ควรรู้ก่อนทำธุรกรรม

สินสมรสคืออะไร และได้มาอย่างไร?

สินสมรสไม่ได้หมายถึงเฉพาะทรัพย์ที่คู่สมรสช่วยกันซื้อเท่านั้น แต่ยังรวมถึงทรัพย์สินบางอย่างที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มาระหว่างจดทะเบียนสมรส แม้อีกฝ่ายไม่ได้ช่วยจ่ายเงิน หรือไม่มีชื่อเป็นเจ้าของในเอกสารก็ตาม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1474 สินสมรสแบ่งได้เป็น 3 กลุ่มหลัก

กลุ่มแรก คือทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรส โดยไม่เข้าข้อยกเว้นเรื่องสินส่วนตัว เช่น เงินเดือน เงินออมจากรายได้ระหว่างสมรส รวมถึงบ้านหรือที่ดินที่ซื้อด้วยเงินเหล่านั้น หากซื้อบ้านระหว่างสมรสด้วยเงินที่ได้มาระหว่างสมรส แม้โฉนดจะมีชื่อคู่สมรสเพียงคนเดียว บ้านนั้นก็อาจเป็นสินสมรสได้

กลุ่มที่สอง คือทรัพย์สินที่ได้รับระหว่างสมรสตามพินัยกรรมหรือการให้เป็นหนังสือ ซึ่งระบุว่าเป็นสินสมรส เช่น พ่อแม่ยกที่ดินให้ลูกและระบุไว้ในหนังสือยกให้ว่าให้เป็นสินสมรส กรณีนี้แตกต่างจากการยกให้โดยทั่วไป ซึ่งมักเป็นสินส่วนตัวของผู้รับ

กลุ่มที่สาม คือดอกผลของสินส่วนตัวที่เกิดขึ้นระหว่างสมรส เช่น มีบ้านเป็นสินส่วนตัวก่อนแต่งงาน แล้วนำไปปล่อยเช่า ค่าเช่าที่ได้รับระหว่างสมรสเป็นสินสมรส แม้ตัวบ้านยังเป็นสินส่วนตัว เช่นเดียวกับดอกเบี้ยที่เกิดระหว่างสมรสจากเงินฝากส่วนตัว

อย่างไรก็ตาม ทรัพย์ที่ได้มาหลังแต่งงานไม่ได้เป็นสินสมรสทุกอย่าง มรดกหรือทรัพย์ที่ได้รับโดยการให้โดยเสน่หาระหว่างสมรส โดยทั่วไปเป็นสินส่วนตัวตาม มาตรา 1471 เว้นแต่เข้าเงื่อนไขที่ระบุให้เป็นสินสมรส ส่วนทรัพย์ใหม่ที่ซื้อด้วยเงินสินส่วนตัวทั้งหมดอาจยังเป็นสินส่วนตัวตาม มาตรา 1472 หากพิสูจน์ที่มาของเงินได้

โฉนดชื่อเดียว ทำไมยังต้องให้คู่สมรสยินยอม?

ชื่อในโฉนดเป็นข้อมูลสำคัญทางทะเบียน แต่การพิจารณาว่าเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรสต้องดูวันที่ได้กรรมสิทธิ์ วิธีได้มา และแหล่งเงินประกอบด้วย

ดังนั้น หากทรัพย์เป็นสินสมรส เจ้าของชื่อในโฉนดต้องดำเนินการตามหลักการจัดการสินสมรส แม้อีกฝ่ายไม่มีชื่อในโฉนดก็ตาม หากโฉนดมีชื่อบุคคลอื่นร่วมด้วย ต้องตรวจสิทธิของเจ้าของร่วมเพิ่มเติม สามารถอ่านเรื่อง ที่ดินเจ้าของร่วมหลายคน ขายฝาก–จำนองต้องให้ใครยินยอม เพื่อแยกกรณีเจ้าของร่วมออกจากกรณีคู่สมรส

ขายฝากกับจำนอง ต้องขอความยินยอมเหมือนกันไหม?

ถ้าเป็นสินสมรส ทั้งขายฝากและจำนองอยู่ในกลุ่มธุรกรรมที่ต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายตามมาตรา 1476 (1) แม้ผลของธุรกรรมทั้งสองประเภทจะแตกต่างกัน

• ขายฝาก: กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝาก โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนดและตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
• จำนอง: นำทรัพย์จดทะเบียนเป็นหลักประกันการชำระหนี้ โดยกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของทรัพย์

การจำนองไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ทันที แต่ก็สร้างภาระผูกพันกับทรัพย์ จึงไม่ใช่เหตุที่จะข้ามความยินยอมของคู่สมรสได้ ก่อนเลือกขายฝาก ควรศึกษา ข้อควรรู้ก่อนเซ็นสัญญาขายฝาก เพื่อทำความเข้าใจสิทธิไถ่ กำหนดเวลา และเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องด้วย

คู่สมรสต้องไปสำนักงานที่ดินด้วยทุกครั้งไหม?

การให้ความยินยอมกับการไปดำเนินการด้วยตนเองเป็นคนละเรื่องกัน หากคู่สมรสเป็นผู้ให้ความยินยอมและไม่ได้ต้องลงนามในฐานะเจ้าของร่วม อาจจัดทำหนังสือยินยอมพร้อมหลักฐานประกอบแทนการเดินทางไปด้วยได้ โดยต้องให้สำนักงานที่ดินตรวจว่าเอกสารครบและใช้ได้กับกรณีนั้น การบอกปากเปล่า หรือบอกว่าอีกฝ่ายรู้เรื่องแล้ว ไม่ควรใช้แทนหนังสือยินยอม เพราะมาตรา 1479 กำหนดรูปแบบความยินยอมไว้สำหรับธุรกรรมที่ต้องทำเป็นหนังสือหรือจดทะเบียน ควรตรวจข้อมูลในหนังสือให้ครบ เช่น ชื่อคู่สมรส ประเภทธุรกรรม รายละเอียดทรัพย์ และลายมือชื่อ พร้อมสอบถามแบบเอกสารและหลักฐานประกอบจากสำนักงานที่ดินก่อนนัดหมาย

หนังสือยินยอมกับหนังสือมอบอำนาจ ต่างกันอย่างไร?

• หนังสือยินยอม: แสดงว่าอีกฝ่ายยินยอมให้จัดการสินสมรสตามรายการที่ระบุ
• หนังสือมอบอำนาจ: ให้อีกบุคคลดำเนินการแทนผู้มอบอำนาจตามขอบเขตที่กำหนด

หากคู่สมรสมีชื่อเป็นเจ้าของร่วมและมาไม่ได้ ต้องตรวจเรื่องการมอบอำนาจสำหรับการลงนามของเจ้าของร่วมด้วย หนังสือยินยอมเพียงอย่างเดียวไม่ได้ให้อำนาจผู้อื่นลงนามแทนทุกกรณี

ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างเบื้องต้น?

รายการเบื้องต้นสำหรับตรวจความพร้อม ได้แก่

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง หรือเอกสารสิทธิที่เกี่ยวข้อง
2. บัตรประชาชนและข้อมูลทะเบียนบ้านของผู้ทำธุรกรรม
3. หลักฐานการจดทะเบียนสมรส
4. หนังสือยินยอมคู่สมรส เมื่อเข้ากรณีที่ต้องให้ความยินยอม
5. สำเนาบัตรประชาชนและหลักฐานของคู่สมรสตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด
6. หลักฐานเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล หากข้อมูลในเอกสารไม่ตรงกัน
7. หลักฐานการได้มาของทรัพย์ เช่น สัญญาซื้อขาย เอกสารมรดก หรือหนังสือยกให้
8. หนังสือมอบอำนาจ หากมีผู้ดำเนินการแทน

รายการจริงขึ้นอยู่กับสถานะเจ้าของ ประเภทธุรกรรม และข้อเท็จจริงของทรัพย์ ควรตรวจต้นฉบับ สำเนา และการรับรองเอกสารกับสำนักงานที่ดินที่รับเรื่องก่อนเดินทาง

ถ้าคู่สมรสไม่ยินยอม ยังทำขายฝากหรือจำนองได้ไหม?

หากเป็นสินสมรส ไม่ควรดำเนินการฝ่ายเดียวโดยคิดว่าใช้ชื่อในโฉนดหรือเหตุผลว่าต้องการเงินด่วนแทนความยินยอมได้

มาตรา 1478 เปิดทางให้ร้องขอต่อศาลเพื่ออนุญาตแทนได้ เมื่อฝ่ายที่ต้องให้ความยินยอมหรือลงชื่อปฏิเสธโดยปราศจากเหตุผล หรือไม่อยู่ในสภาพที่อาจให้ความยินยอมได้ แต่ต้องมีข้อเท็จจริงเข้าเงื่อนไขและให้ศาลพิจารณา ไม่ใช่เพียงแจ้งสำนักงานที่ดินว่าอีกฝ่ายไม่ยินยอมแล้วดำเนินการต่อได้ทันที

หากมีสัญญาก่อนสมรสที่กำหนดการจัดการสินสมรสไว้โดยชอบด้วยกฎหมาย หรือมีคำสั่งศาลเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ ต้องนำมาพิจารณาประกอบด้วย

ทำธุรกรรมไปแล้วโดยไม่ได้รับความยินยอม จะเกิดอะไรขึ้น?

มาตรา 1480 กำหนดว่า คู่สมรสอีกฝ่ายอาจฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมที่ทำฝ่ายเดียวหรือปราศจากความยินยอมได้ แต่มีข้อยกเว้น เช่น อีกฝ่ายให้สัตยาบันแล้ว หรือบุคคลภายนอกกระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนในขณะทำนิติกรรม

จึงไม่ควรสรุปว่าธุรกรรมเป็นโมฆะทันที หรือเพิกถอนได้แน่นอนทุกกรณี

กฎหมายยังห้ามฟ้องเมื่อพ้น 1 ปีนับแต่วันที่รู้เหตุอันเป็นมูลให้เพิกถอน หรือเมื่อพ้น 10 ปีนับแต่วันทำนิติกรรม หากพบปัญหา ควรนำเอกสารไปให้ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายตรวจโดยเร็ว เพราะทั้งข้อเท็จจริงและระยะเวลามีผลต่อการใช้สิทธิ

คำถามที่พบบ่อย

แยกกันอยู่หลายปี แต่ยังไม่ได้หย่า ต้องให้คู่สมรสยินยอมไหม?

การแยกกันอยู่ไม่ได้ทำให้การสมรสสิ้นสุดลงเอง หากทรัพย์เป็นสินสมรสและไม่มีเหตุทางกฎหมายที่เปลี่ยนอำนาจจัดการ ก็ยังต้องดำเนินการตามหลักความยินยอมของคู่สมรส

อยู่ด้วยกันแต่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส ต้องขอความยินยอมไหม?

โดยทั่วไปไม่เกิดสินสมรสตามระบบคู่สมรสที่จดทะเบียน แต่ต้องตรวจกรรมสิทธิ์ร่วมและสิทธิจากการร่วมซื้อทรัพย์ด้วย หากอีกฝ่ายเป็นเจ้าของร่วม จะละเลยสิทธิของเจ้าของร่วมไม่ได้

ซื้อบ้านก่อนสมรส แต่ยังผ่อนต่อหลังสมรส ถือเป็นสินสมรสทันทีไหม?

ไม่ควรสรุปจากวันที่ผ่อนหมดเพียงอย่างเดียว ต้องตรวจว่าได้กรรมสิทธิ์เมื่อใด แหล่งเงินที่ใช้ และสิทธิเรียกร้องที่อาจเกิดจากการใช้เงินระหว่างสมรส บ้านที่ได้กรรมสิทธิ์ก่อนสมรสโดยทั่วไปเป็นสินส่วนตัว แต่ข้อเท็จจริงเรื่องการชำระเงินอาจต้องตรวจเพิ่ม

ลงชื่อยินยอมแล้ว เท่ากับเป็นผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันไหม?

หนังสือยินยอมให้จัดการสินสมรสไม่ใช่สัญญากู้ร่วมหรือสัญญาค้ำประกันโดยตัวมันเอง ต้องแยกตรวจเอกสารที่ลงนามและลักษณะหนี้ตามกฎหมาย จึงไม่ควรเหมารวมว่าผู้ให้ความยินยอมเป็นผู้กู้ร่วม หรือไม่มีความรับผิดใด ๆ เสมอไป

เตรียมสถานะทรัพย์ให้ชัด ก่อนขอประเมินขายฝาก–จำนอง

ก่อนนำบ้านหรือที่ดินมาใช้เป็นเงินทุน ควรตรวจ 3 เรื่อง ได้แก่ ทรัพย์ได้มาอย่างไร เป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรส และใครบ้างที่ต้องลงนามหรือให้ความยินยอม

หากยังไม่แน่ใจว่าควรเริ่มจากเอกสารใด สามารถติดต่อทีม Home for Cash เพื่อสอบถามรายการเอกสารและขอประเมินทรัพย์เบื้องต้นฟรี พร้อมพูดคุยเรื่องวงเงิน ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขก่อนตัดสินใจ  

Home for Cash “เน้นช่วย ไม่เน้นยึด”

ติดตามข้อมูลเพิ่มเติม:

Facebook:  IG: www.instagram.com/home.forcash

TikTok: www.tiktok.com/@home.for.cash

Line OA : @kaifakcoachtae

โทร : 061-895-4469 

บทความนี้อธิบายหลักกฎหมายทั่วไป การพิจารณาทรัพย์และความยินยอมต้องอาศัยข้อเท็จจริง เอกสาร สัญญาก่อนสมรส และคำสั่งศาลที่เกี่ยวข้อง หากมีข้อพิพาทควรให้ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายตรวจเฉพาะกรณี

บทความที่เกี่ยวข้อง

• บ้านยังผ่อนอยู่ ขายฝากหรือจำนองได้ไหม?
• ขายฝากที่ดิน 2569: สรุปเอกสารที่ต้องใช้ พร้อมขั้นตอนการทำสัญญา
• ขายฝากแล้วขายต่อได้ไหม? สิทธิของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก